Investir dans l’immobilier grâce à l’effet levier du crédit

Les taux d’intérêt sont historiquement bas et continuent de reculer. C’est le moment idéal pour investir dans l’immobilier en faisant appel à l’emprunt !

En effet, en ayant recours au crédit immobilier aujourd’hui, les emprunteurs peuvent bénéficier de l’effet levier du crédit, d’autant plus s’ils restreignent leur apport.

Pour résumer : avoir recours au crédit et limiter l’apport permet de faire financer la plus grande partie de leur investissement locatif par le locataire.

Comment fonctionne l’effet levier du crédit ?

« Un levier nous permet de ne produire qu’une partie de l’effort nécessaire à réaliser l’action voulue ». Comment se principe peut vous aider à investir dans l’immobilier ?

Constat : Vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous disposez d’une capacité d’épargne, et vous devez rembourser des mensualités chaque mois à la banque. L’objectif est de ne pas perdre d’argent dans l’opération !

L’effort financier qui servira à rendre l’opération neutre sera soit à votre charge, soit à la charge du locataire. L’objectif pour l’investisseur : que le locataire fasse l’effort !
Il faudra alors s’assurer que le montant des mensualités et des charges reste inférieur au loyer que vous percevez.
Pour atteindre cet objectif, le but est alors d’allonger le levier, et donc : de rallonger la durée du prêt et diminuer les mensualités.

L’effet levier du crédit en exemple

Vous percevez un héritage de 100 000 € et souhaitez investir dans l’immobilier.

Hypothèse 1 : Vous disposez des fonds nécessaires grâce à l’héritage, et ne faites pas d’emprunt. Vous évitez les frais bancaires d’emprunt et profitez dès le 1^ermois d’une partie du loyer de son locataire (car l’autre partie, part en charges et impôts).

Hypothèse 2 : Vous décidez de mettre un apport de 25 000 € sur les 100 000 € obtenus de l’héritage, et d’emprunter le reste (75 000 €).

En empruntant 75 000 € sur 20 ans, vous devrez rembourser environ 390 € par mois. Avec un loyer à 700 et des charges à 210, la rente sera de 100 € par mois. La rentabilité nette sera alors de 23,6%.
Cette rentabilité n’est pas calculée sur les 100 000 € que valent le bien mais bien sur les 25 000 € d’apport. Il vous reste par ailleurs 75 000 € sur votre compte pour pouvoir renouveler cette opération plusieurs fois.
C’est-à-dire qu’avec la même somme, vous pouvez acheter 3 appartements de plus que si vous aviez opté pour la 1^èrehypothèse.
Vous posséderez ainsi à la fin du remboursement des crédits, un patrimoine de 400 000 euros contre 100 000 € avec l’hypothèse 1.

Certes, l’hypothèse 1 vous fait gagner un petit peu plus tous les mois que l’hypothèse 2, sur la période du crédit. Mais une fois le crédit remboursé, vous disposerez d’un loyer de 4 appartements.

Si vous souhaitez vendre au bout de 10 ans et si l’on suppose qu’en 10 ans, la valeur des logements a augmenté de 10% :

Dans l’hypothèse 1 : La plus-value sera alors de 10 000€
Dans l’hypothèse 2 : Vous aurez au bout de 10 ans, remboursé la moitié du crédit + le coût du crédit (environ 47 000 €), vous ferez donc une plus-value de 38 000€ par appartement.

A court terme : l’hypothèse 1 vous fait gagner plus d’argent tous les mois, mais à long terme, la stratégie de l’emprunt est beaucoup plus rentable !

Conseils pour votre investissement avec emprunt

Négocier les IRA (Intérêts de Remboursement Anticipés) et ne pas se focaliser seulement sur les taux d’intérêt !

Selon Benjamin Deneux, directeur du développement Theseis : « Que l’investissement ait lieu dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière ou non, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En ce sens, le taux du prêt importe donc peu. En revanche, il est rare de conserver un bien immobilier pendant plus de douze ans. D’où l’importance, si le prêt souscrit pour financer cet achat est plus long, de ne pas être pénalisé en cas de remboursement avant l’échéance. »