Immobilier locatif : bien différencier les travaux déductibles et non déductibles des revenus fonciers
16/01/2025
Conseils d'investissement
Investir dans l’immobilier locatif implique souvent des travaux pour rénover, entretenir ou améliorer le bien mis en location. Cependant, tous les travaux ne sont pas égaux face à la fiscalité. La distinction entre travaux déductibles et non déductibles des revenus fonciers est essentielle pour optimiser son investissement et comprendre l’impact fiscal de ses dépenses.
Les travaux déductibles des revenus fonciers
Lorsque le logement est loué « nu » (non meublé), certains travaux peuvent être déduits des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable. Ces travaux se divisent en trois catégories principales :
Travaux d’entretien et de réparation : Ces travaux visent à maintenir ou remettre en état un immeuble sans en modifier la structure, l’agencement ou l’équipement initial. Voici quelques exemples :
- Remplacement de la chaudière ou réparation du système de chauffage
- Remise en état de la toiture ou des façades
- Entretien des installations électriques ou de plomberie
- Traitement contre les termites ou les insectes xylophages
Travaux d’amélioration : Ils apportent un confort supplémentaire au logement sans en modifier la structure. Par exemple :
- Installation d’un chauffage central ou d’une salle de bain
- Mise en place du tout-à-l’égout
- Ajout d’équipements conformes aux normes modernes de sécurité
Dépenses obligatoires : Certaines dépenses imposées par la loi, comme les travaux de mise en conformité d’un ascenseur, sont aussi déductibles.
Ces travaux peuvent également créer un déficit foncier, permettant, sous certaines conditions, de diminuer le revenu global imposable jusqu’à 10 700 € par an.
Les travaux non déductibles des revenus fonciers
En revanche, les travaux dits de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils concernent :
- Les travaux de gros-œuvre importants : modification des murs porteurs, réfection totale d’une structure
- L’augmentation de la surface habitable : aménagement des combles, construction d’une extension ou transformation d’un garage en logement.
- La création de nouveaux logements : transformation d’un immeuble industriel en appartements, par exemple.
Ces travaux ne peuvent pas être imputés sur les revenus fonciers. Cependant, ils augmentent la valeur d’acquisition du bien, réduisant ainsi la plus-value imposable lors de la revente.
Comment bien séparer les travaux ?
Il est primordial de distinguer clairement les travaux déductibles de ceux qui ne le sont pas. Quelques conseils pratiques :
- Conservez toutes les factures : Elles doivent préciser la nature des travaux effectués.
- Documentez les travaux : Prenez des photos avant, pendant et après les travaux pour justifier leur nature.
- Dissociez les dépenses : En cas de travaux mixtes (déductibles et non déductibles), demandez des devis séparés à vos prestataires.
Conclusion
La compréhension des règles fiscales liées aux travaux dans l’immobilier locatif est un atout majeur pour optimiser son investissement. En louant un logement nu et en favorisant les travaux déductibles, il est possible de réduire significativement son impôt grâce à des stratégies comme le déficit foncier. Cependant, pour les travaux de construction ou d’agrandissement, il faudra envisager d’autres avantages fiscaux, notamment lors de la revente du bien. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour maximiser votre rentabilité.
_________________________________
Ces articles peuvent également vous intéresser :
→ Crédit immobilier : taux sous 3% en 2025, qui en profite ?
→ Le point sur l’accès au crédit en 2025
→ La loi sur les « passoires énergétiques » : un véritable bouleversement pour le marché immobilier
