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Investir dans les SCPI : Ce qu’il faut savoir

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, de l’acronyme SCPI, existent depuis les années 1960. Au cours des 20 dernières années, elles ont affiché de belles performances oscillant entre 5 % et 8 %. Appréciées pour leurs rendements élevés, les SCPI ont traversé de nombreuses crises (immobilières, économiques, sanitaires, etc.).

Notons toutefois qu’un projet d’investissement en SCPI ne s’improvise pas. Afin d’en tirer un maximum d’avantages, il faut comprendre leur fonctionnement. La fiscalité d’une SCPI constitue aussi une matière importante que tous les investisseurs doivent maîtriser. Le point complet dans cette rubrique.

Investissement en SCPI, l’essentiel à savoir

Les SCPI sont classées dans la même catégorie que les OPCI. Il s’agit tout simplement des fonds d’investissement immobilier visés par le Code monétaire et financier français. On parle ici de fonds ouvert à des investisseurs non professionnels. Point important à retenir : les parts sociales d’une SCPI ne sont pas cotées en Bourse.

La structure d’une SCPI étant hybride. En d’autres mots, il s’agit d’une société civile immobilière et d’un fonds d’investissement alternatif (FIA) à la fois. L’ensemble des SCPI, ouvertes à la souscription sur le marché, sont contrôlées en permanence par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Les SCPI, peu importe leurs statuts juridiques, visent des objectifs semblables. Elles acquièrent des actifs immobiliers destinés à la location en vue de se constituer un patrimoine immobilier locatif. Les opérations d’acquisitions sont financées en partie par les fonds récoltés auprès des épargnants. Il s’agit à la fois de personnes physiques et de personnes morales. Dans tous les cas, les associés d’une SCPI touchent des dividendes trimestriels. Leur montant varie selon le nombre de parts sociales souscrites.

Différents types de SCPI existent actuellement, lesquels ?

Le marché de la pierre papier via les SCPI est très vaste. Il en existe, en effet, différents types qui sont les suivants :

Les SCPI de rendement

Les plus commercialisées sont les SCPI de rendement. Comme leur nom l’indique, elles génèrent des rendements annuels avoisinant les 6 % voire plus. Les SCPI de rendement permettent notamment de :

Se constituer des compléments de revenus réguliers
Se positionner sur le marché de l’immobilier d’entreprise à moindre coût. Le ticket d’investissement commence à partir de 200 € voire moins.
Diversifier son portefeuille d’actifs immobiliers tout en échappant aux contraintes de gestion.

Le marché propose d’ailleurs des sous-catégories de SCPI de rendement. Il s’agit, plus précisément, des SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI spécialisée et des SCPI diversifiées (les plus performantes).

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales n’ont pas pour vocation de distribuer des revenus locatifs immédiats à leurs associés. En contrepartie d’un prix acquéreur plus important, elles offrent des avantages fiscaux séduisants. Il s’agit, en général, d’une réduction d’impôt imputable sur le revenu imposable.

La SCPI Pinel constitue l’une des formes de SCPI fiscale les plus répandues. En détenant des parts de ce véhicule de placement dans votre portefeuille d’investissement, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à hauteur de 2 % par an. Vous devez conserver vos parts pendant une période minimale de 9 ans.

La durée de conservation des parts d’une SCPI Malraux est plus longue : 15 ans. Parmi les principaux avantages de ce dispositif de défiscalisation immobilière, il y a notamment la déductibilité du déficit foncier (résultant des travaux de rénovation effectués) de ses impôts. La réduction d’impôt en loi Malraux est d’environ 16 % du montant investi.

Les SCPI de capitalisation

Moins nombreuses que les SCPI fiscales et les SCPI de rendement, les SCPI de plus-values ou de capitalisation comptent un certain d’avantages intéressants. Elles ne génèrent pas ou peu de revenus, certes, mais elles offrent un accès rapide au marché de l’immobilier résidentiel en France. Le prix acquéreur étant décoté. Le capital d’une SCPI de plus-values peut faire l’objet d’une augmentation ou d’une revalorisation à long terme. Les porteurs de parts auront ainsi la possibilité de réaliser une plus-value avant la date de clôture des souscriptions.

Petit rappel sur la fiscalité des SCPI

Les revenus provenant de vos parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Par conséquent, ils doivent faire l’objet d’une déclaration au préalable en remplissant les formulaires suivants :

Formulaire n° 2044 (au cas où vous déclarez d’autres revenus fonciers)
Formulaire n° 2042 (au cas où vous déclarez uniquement des revenus de SCPI)

Vos revenus fonciers sont assujettis à deux régimes d’imposition : le régime réel et le régime micro-foncier. Le premier s’applique par défaut lorsque vos revenus fonciers bruts dépassent le seuil des 15 000 € par an. En dessus de ce plafond, vous êtes concernés par le régime micro-foncier. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement fiscal de 30 %.

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