Loi de finances 2025 immobilier : Anticipez les changements

Projet de Loi de Finance 2025 : quels changements attendre pour l’immobilier ?

Le 9 octobre, le gouvernement a dévoilé les grandes lignes du projet de loi de Budget pour 2025, et l’immobilier occupe une place centrale. Quels sont les changements fiscaux à prévoir pour les propriétaires ? Alors que le débat sur le déficit budgétaire fait rage, l’immobilier pourrait devenir une cible de choix pour rééquilibrer les comptes publics.

La fiscalité de la résidence principale : un débat éternel

Aujourd’hui, la résidence principale (RP) bénéficie d’une exonération d’impôts et de prélèvements sociaux (PS). Pourquoi ? Le raisonnement est simple : une résidence principale n’est pas un actif générateur de revenus, mais un bien essentiel pour assurer un toit aux propriétaires Français et faciliter la mobilité des ménages. En effet, l’exonération permet aux familles d’adapter leur logement en fonction de leurs besoins sans pénalité fiscale.

Cependant, la taxation des plus-values (PV) immobilières, introduite en 1976, pose question. Avant cette date, les gains issus de la vente immobilière n’étaient pas considérés comme des revenus du fait de leur caractère non périodique. Aujourd’hui, la France exonère la résidence principale, mais certains pays imposent une période minimale de détention avant de pouvoir en bénéficier. Cette absence de fiscalité représente une niche fiscale dont l’impact budgétaire reste flou. Si des réformes étaient envisagées, cela pourrait-il freiner la mobilité des ménages ?

La réponse est complexe. Même sans incitations fiscales, la mobilité immobilière subsisterait pour des raisons autres que fiscales. Néanmoins, il est crucial de réfléchir à l’évolution du régime des plus-values immobilières, notamment en prenant en compte les intérêts économiques et sociaux du pays.

Quel avenir pour l’exonération de la résidence principale ?

Pour de nombreux Français, la résidence principale représente le pilier principal de leur patrimoine. Toute réforme fiscale sur ce sujet pourrait donc avoir un impact important. Voici quelques pistes qui pourraient être explorées :

Plafonds d’exonération : fixer un seuil au-delà duquel la plus-value serait imposée.
Durée minimale de détention : allonger la période de détention nécessaire pour bénéficier de l’exonération, afin de limiter les spéculations.
Conditions de remploi : imposer un réinvestissement des fonds dans une nouvelle résidence principale pour bénéficier de l’exonération.

Ces mesures pourraient permettre de trouver un équilibre entre maintien de la mobilité et nécessaire hausse des recettes fiscales.

Réforme des Plus-Values Immobilières : vers plus de rigidité ?

Actuellement, la fiscalité des plus-values offre des avantages intéressants : l’exonération d’impôt sur le revenu (IR) intervient après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux (PS) après 30 ans. Certains spécialistes préconisent une réforme pour dynamiser le marché en réduisant ces durées. En effet, une telle mesure pourrait encourager les ventes à court terme et fluidifier un marché actuellement figé. Mais est-ce la meilleure solution ?

Il est important de noter que les principales recettes de l’État liées à l’immobilier proviennent des impôts fonciers et des droits d’enregistrement, qui rapportent environ 30 milliards d’euros, bien plus que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), dont les recettes atteignent à peine 2 milliards. Un marché immobilier trop statique freine la collecte de ces droits, ce qui pourrait justifier une révision des régimes d’exonération.

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : Une niche menacée ?

Autre sujet sensible : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette fiscalité avantageuse permet aux investisseurs d’amortir le bien immobilier sur les loyers perçus, réduisant ainsi leur base imposable. Aujourd’hui, si revente du logement, les amortissements pratiqués ne sont pas pris en compte dans le calcul des plus-values.

Cette niche pourrait être remise en question. Le faible niveau de taxation en phase de détention et à la revente pourrait être perçu comme un manque à gagner pour l’État, dans un contexte où les réformes fiscales semblent inévitables.

L’article 24 du PLF vise ainsi à prendre en compte les sommes amorties dans la valeur finale du bien lors d’une cession.

Fin du dispositif Pinel

Le projet de loi de finances (PLF) 2025 marque la fin programmée du dispositif Pinel, qui prendra officiellement fin le 31 décembre 2024.

Le dispositif Pinel est un mécanisme de défiscalisation créé en 2014 pour encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, tout en soutenant la construction de logements dans les zones tendues où la demande locative dépasse l’offre. Le dispositif Pinel permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location pendant une certaine durée.

Récapitulatif du dispositif Pinel

Qu’en est-il du PTZ (Prêt à Taux Zero) ?

Dans le cadre du projet de loi de finances 2025, le gouvernement prévoit d’étendre le Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire français. Cette mesure vise à soutenir les primo-accédants, notamment en facilitant l’accession à la propriété dans des zones moins tendues (zones B2 et C), contrairement à la situation actuelle où le PTZ est limité aux zones urbaines tendues. Ce changement devrait être effectif à partir du 1er janvier 2025. Bien que les modalités exactes de cette extension restent à être précisées lors des débats parlementaires, elle représente une opportunité pour de nombreux ménages d’acquérir un bien immobilier avec des conditions de financement plus avantageuses.

L’immobilier, un patrimoine à redéfinir ?

Pour plus de 80% des Français, l’immobilier représente la majeure partie de leur patrimoine. Cependant, avec les défis budgétaires actuels, l’État pourrait être tenté de diversifier les sources de revenus et de revoir les niches fiscales dont bénéficient actuellement les propriétaires immobiliers. Le projet de loi de Finance 2025 sera donc à surveiller de près pour anticiper les éventuelles réformes et ajuster sa stratégie patrimoniale en conséquence.

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