Investissement locatif : que valent les passoires thermiques ?
05/12/2022
Conseils d'investissement
La loi « Climat et Résilience » prévoit l’interdiction progressive de la location de logements classés G, puis F, puis E par le diagnostic de performance énergétique (DPE). De nombreux investissements immobiliers y voient une opportunité de racheter ces biens à bas prix, d’y faire des travaux de rénovation, avant de le louer. Mais est-ce une bonne opération financière ? Décryptage.
Un grand nombre de passoires thermiques en France
Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), il existe environ 5,2 millions de résidences principales, qualifiées de passoires thermiques en France (à l’étiquette F et G). En intégrant les résidences secondaires et les logements vacants, ce chiffre monte à 7,2 millions.
Conformément à la loi « Climat et Résilience », les loyers de ces biens sont désormais gelés : ainsi, même si le contrat de location prévoit une revalorisation annuelle sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL), les propriétaires ne pourront l’opérer sans avoir fait les travaux nécessaires à l’amélioration de leur étiquette énergétique.
Un premier couperet tombera au 1er janvier 2023 avec l’interdiction de location des logements classés G ; puis, cette mesure s’étendra aux logements F en 2028 et aux logements E en 2034.
Des logements décotés à rénover
Selon le courtier CAFPI, une maison passoire thermique peut enregistrer une décote de 17 % en moyenne par rapport à un bien similaire étiqueté A ou B. Pour les appartements, ce pourcentage se situe autour de 13 %. Attention toutefois à ces chiffres qu’il faut nuancer au regard de la situation géographique du bien.
Pour réaliser un investissement locatif rentable, l’achat d’une passoire énergétique doit être effectué en tenant bien compte des travaux à opérer. Par exemple, une isolation par l’intérieur réduit la surface de location — ce qui peut s’avérer très préjudiciable dans les grandes villes. Il faut également considérer les aides financières disponibles et les conditions d’éligibilité : MaPrimeRénov », le chèque énergie, les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat, l’éco-prêt à taux zéro…
Est-ce un bon investissement immobilier ?
Tout investissement immobilier doit être considéré au regard de ses difficultés et de ses opportunités — le plus objectivement possible. La dénomination de « passoires thermiques » va susciter des ventes. Si l’opération est décotée, il peut y avoir « une bonne affaire à l’achat », mais elle doit être nuancée par le coût des travaux d’amélioration d’efficience énergétique. À la question « Est-ce que l’achat d’une passoire thermique est rentable pour les propriétaires bailleurs ? », la réponse n’est pas universelle : elle doit être traitée au cas par cas.
Sans compter qu’un jeune investisseur peut voir sur le long terme, acceptant d’investir quelques milliers d’euros aux travaux, avant de profiter d’un retour sur investissement, alors qu’une personne de 65 ans, soucieuse d’améliorer sa retraite, va y réfléchir à deux fois…
N’hésitez pas à en discuter avec votre conseiller Bertrand-Demanes : au regard de vos objectifs et de votre situation personnelle, il saura vous orienter vers l’investissement immobilier le plus approprié et le plus rentable pour vous.
_____________________________
Sources :
https://www.defiscalisation.immo/informations/investissement-locatif-privilegier-passoires-thermiques/
https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/non-classe/2022/09/26/les-passoires-thermiques-un-investissement-immobilier-de-choix/
https://www.20minutes.fr/economie/3343183-20220913-immobilier-investissement-locatif-passoire-thermique-interessant
https://www.capital.fr/immobilier/passoires-thermiques-140000-logements-pourraient-etre-interdits-de-location-des-2023-1442319
___________________________________
Ces articles peuvent également vous intéresser :
→ Immobilier neuf ou ancien : Comment choisir son investissement locatif ?
→ Le retour du crédit à taux variable
→ Quelle surface privilégiée pour un investissement locatif ?
