Investir en loi pinel à Bordeaux

La ville de Bordeaux attire de plus en plus les investisseurs immobiliers, notamment en loi Pinel. Cette attraction s'explique par divers facteurs, parmi lesquels une très bonne qualité de vie pour tous les profils : climat, transports, TGV, espaces verts et large panel de formations pour les étudiants.

Pourquoi investir en loi Pinel à Bordeaux ?

Notre guide loi Pinel

Le cabinet Bertrand-Demanes pour un bon investissement et un accompagnement dans la durée

Le cabinet de gestion de patrimoine Bertrand-Demanes à Bordeaux conseille et accompagne ses clients pour leur projet d’investissement immobilier locatif. Une des valeurs ajoutées du cabinet est sans doute la méthode d’accompagnement, sur le long terme, personnalisée et très complète. 

Comment fonctionne un projet Pinel avec l’équipe Bertrand-Demanes ?

Etapes :

1. Tout commence par une prise de contact avec notre assistante : vous échangerez brièvement sur votre situation et vos objectifs.
2. La rencontre avec le conseiller Bertrand-Demanes : nous réalisons ensemble une étude personnalisée et chiffrée, selon votre situation personnelle, professionnelle, fiscale et financière.
3. Proposition commerciale clé en main : nous vous présenterons le ou les biens immobiliers en adéquation avec le cahier des charges fixé au préalable
4. Signature du contrat de réservation 
5. Suivi et accompagnement à toutes toutes les étapes de l’investissement immobilier locatif (sélection d’un courtier, suivi avec le notaire, travaux modificatifs, pré-livraison, livraison du bien, déclaration d’impôts, etc…). (Le détail de notre accompagnement : ici)

Important : Les conseils apportés par le cabinet Bertrand-Demanes ne vous sont pas facturés. Notre rémunération est assurée par le promoteur immobilier, sans imputer de surcoût sur le prix de votre bien.

Nos programmes immobiliers sur l’agglomération de Bordeaux

Un exemple d’investissement en loi Pinel Bordeaux

Prenons l’exemple du foyer fiscal Mr RIBOULET souhaitant investir en loi Pinel à Bordeaux sur le secteur de la Bastide, soit dans une zone Pinel A : 
Mr Riboulet souhaite acquérir un appartement neuf de 47 m2 avec 6 m2 de balcon pour 250 000 € dans ce quartier, lui permettant d’obtenir une réduction d’impôts de 15% sur un engagement de location de 9 ans. Dans ce cas d’école, le bien immobilier ne dépasse pas le plafond de 300 000 euros, ni le plafond de 5 500 € par m2.

Le loyer sera de 732,24 €, conformément à la méthode de calcul du loyer Pinel, zone A et les frais de notaire d’un montant de 5 200 €.
L’engagement de location, choisi par l’investisseur, est de 9 ans. 

Calcul de la réduction fiscale totale sur les 9 années de la durée d’engagement :
👉 255 200 x 15 % = 38 280 €
Calcul de la réduction fiscale annuelle (de la première à la neuvième année) :
👉 38 280 / 9 = 4 253 €

Au terme des 9 années, l’investisseur souhaite prolonger son opération Pinel jusqu’à 12 ans et ainsi de profiter de 2,5 % supplémentaires répartis sur 3 ans :
La réduction fiscale supplémentaire sera de 6 380 € (255 200 € x 2,5%) et répartie comme suit :
Dixième année : 2 127 € (6 380 / 3)
Onzième année : 2 127 €
Douzième année : 2 127 €

Gain fiscal sur un engament de location de 12 ans : 44 660 €
=> 38 280 € (réduction fiscale sur 9 ans) + 6 380 € (réduction fiscale des 3 années supplémentaires)

Retrouvez ici l’exemple chiffré d’un autre projet Pinel.

Les 10 idées reçues de la loi Pinel par Mathieu Bertrand-Demanes

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Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux 

Le dispositif Pinel, un levier très intéressant pour investir et défiscaliser

Quelle zone Pinel pour Bordeaux ?

La loi Pinel à Bordeaux, renouvelée en 2023 pour deux formats : la loi Pinel + et la loi Pinel Classique, vise à relancer l’investissement dans le logement neuf, c’est pourquoi la ville est classée en zone Pinel A, permettant ainsi aux investisseurs de déterminer avec précision les besoins locatifs.

💡 Le dernier arrêté du gouvernement en date du 02 octobre 2023 reclasse la ville de Bordeaux en zone tendue « Pinel A » et non plus en zone « Pinel B1 ».

Rappel sur la loi Pinel

Qu’est-ce que la loi Pinel, et comment fonctionne-t-elle en 2023 ?

Le dispositif Pinel permet à tout contribuable français, d’acquérir un bien bien immobilier neuf et de bénéficier de réductions d’impôts avantageuses, en contrepartie de louer ce bien à un particulier pour une durée minimale de 6 ans.

Cette loi offre un double avantage pour l’acheteur, qui peut alors devenir propriétaire tout en bénéficiant d’un avantage fiscal (diminution de l’impôt sur le revenu). 

En Pinel + (ou Pinel plus), si l’investisseur loue son bien 6 ans : il obtiendra une réduction d’impôt de 12% (calculée sur le prix global du projet), pour 9 ans de location : 18% et pour 12 ans : 21%.

La loi Pinel Classique propose néanmoins désormais (depuis le 1er janvier 2023) des réductions amoindries : 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.

Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet la location du bien à des ascendants ou à des descendants, à la seule condition qu’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal que le propriétaire.

Rappelons que le plafond du prix de revient est de 300 000 € maximum et le plafond de la superficie est de 5 500 € par m².

Afin d’obtenir une déduction fiscale, d’autres critères et conditions d’égibilité sont à prendre en compte.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?

• Le bien doit être situé en zone A, Abis ou zone B1, dans un périmètre éligible au dispositif Pinel (liste des villes éligibles ici)
• Le bien doit être neuf (VEFA – Vente en Etat Futur d’Achèvement) et répondre à la norme RT 2012 (bientôt RE 2020) ou disposer du label BBC (Bâtiment Basse Consommation) pour disposer d’une haute performance énergétique.
• La construction du bien doit avoir lieu trente mois après la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
• Le logement doit être loué dans les douze mois suivant sa livraison
• Les locataires ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources déterminés par la loi
• Le propriétaire du bien doit appliquer les plafonds de loyers définis par le dispositif de défiscalisation Pinel à Bordeaux
• Le bien doit être loué nu (non meublé) et en qualité de résidence principale.

1 – Calculer votre surface utile : surface habitable avec une hauteur sous plafond de 1,80 m ou plus + la moitié de la superficie de la surface extérieur
2 – Utiliser cette formule : 0,7 + (19/surface utile) 
3 – Multiplier le tout par le plafond Pinel de votre zone géographique – (Bordeaux : 13,56€)
4 – Multiplier à nouveau le tout par votre surface utile. 

Exemple d’un appartement situé à Bordeaux (zone Pinel A) de 50 m2 et d’un balcon de 5 m2.
Surface utile : 50 + 2,5 = 52,5 m2
Calcul du loyer maximal pour votre locataire :
(0,7 + (19/52,5)) x 13,56 = 14,399
14,399 x 52,5 = 755,97 € 

Quel salaire pour la loi Pinel en 2023 ?

Le guide complet de la loi Pinel

Le marché de l’immobilier neuf en Pinel à Bordeaux pour 2023

Le marché immobilier bordelais va connaître une transformation majeure dans les prochaines années. En 2023, la ville aura connu un afflux massif de nouveaux habitants, faisant flamber la demande en logements.

Ces dernières années, Bordeaux a vu le prix de son immobilier fortement augmenter pour arriver fin 2022 à un ralentissement des prix, laissant place à un rééquilibrage tant attendu de -0,9%. Ce rééquilibrage s’inscrit, logiquement, dans un contexte d’inflation soutenu par des taux d’intérêt élevés et des conditions d’emprunt désormais plus compliquées.

L’immobilier neuf à Bordeaux en 2023 est encore incertain, l’inflation place le pouvoir d’achat au cœur des préoccupations et impacte directement la capacité d’emprunt. Mais de très belles opérations immobilières sont à saisir !

Le prix moyen du m2 flirte avec les 4 800 € (parking inclus), mais les prix diffèrent selon les quartiers et les communes.

Aujourd’hui les T2 et les T3 sont les surfaces les plus recherchées à la location, avec 39% de recherche pour les T2 et 29% de pour les T3.

Les quartiers des Bassins à flots, Euratlantique ou la Rive Droite, sont désormais les quartiers bordelais les plus prisés pour investir dans l’immobilier locatif. Quartier désormais desservis par le tramway et réhaussé par l’écosystème Darwin, sans oublier la vue imprenable sur le Port de la Lune.

Exemple d’un projet immobilier en loi Pinel à Bordeaux, situé face à la Garonne, écoquartier Brazza. 

Les communes limitrophes de Bordeaux accueillent de plus de plus d’habitants 

Avec un prix au m2 relativement élevé pour le centre de Bordeaux, la classe moyenne Bordelaise s’est excentrée pour occuper les villes limitrophes. 

Quelles sont les villes les plus rentables en pinel ?

Les villes à moins de 20 minutes, en proche périphérie de Bordeaux Centre

De nombreuses opportunités sont à étudier pour un investissement locatif, avec des opérations de défiscalisation.
La demande immobilière concerne surtout les T2 et T3 pour accueillir 100 000 nouveaux habitants d’ici l’horizon 2030.

La ville a mis sur pied un vaste plan pour rénover l’immobilier ancien et créer de nouveaux logements au sein d’éco-quartiers avec des appartements et des maisons basse consommation. D’ici 2030, 60 000 logements seront ainsi construits pour faire face à l’augmentation de la demande.

Bordeaux : une ville attractive et dynamique

Ville d’art et d’histoire classée au patrimoine mondial de l’Unesco, Bordeaux, située dans le département de la Gironde, offre à ses 265 000 habitants une excellente qualité de vie (chiffres 2021). Sa population d’actifs est 4 fois supérieure à la moyenne française.

Au niveau national, la métropole bordelaise se distingue par son dynamisme économique et se positionne comme leader dans le domaine de la création d’entreprises. Les plus grands groupes de niveau international dans les domaines techniques et scientifiques y sont implantés, sans oublier le secteur viticole qui représente également un poids considérable dans l’économie de la ville, mais aussi de la France.

L’un des grands projets immobiliers actuels a pour objectif la rénovation d’anciens quartiers et la création de nouveaux logements pour favoriser le développement du tissu social, de la vie culturelle et des commerces.

Par ailleurs, la démographie de Bordeaux est en constante hausse avec une estimation de 100 000 habitants de plus pour 2030. Bordeaux en chiffres, c’est 68 000 entreprises, 400 000 salariées, plus de 105 000 étudiants (chiffres 2020/2021) et 745 000 visiteurs par an. Et surtout une ville où les opportunités d’investissement locatif sont nombreuses ! 

La situation idéale de Bordeaux près de l’Océan atlantique attire les investisseurs pour son cadre de vie. En effet, Bordeaux dispose d’un grand aéroport desservant la ville sur près de 100 destinations et la LGV (Ligne à Grande Vitesse) relie désormais la capitale girondine à Paris en 2h00. 

Les grands projets d’urbanisme de la ville de Bordeaux sont nombreux. Le Vieux Bordeaux (quartier des Chartrons notamment) a bénéficié d’importants travaux d’aménagement : 2 400 logements ont ainsi fait l’objet de rénovation en adéquation avec l’environnement historique.

Le développement des infrastructures bordelaises se poursuit et a vocation à s’étendre aux communes limitrophes et à l’ensemble de la région dans l’avenir. Ces zones sont des paris sur l’avenir concernant l‘investissement immobilier locatif à Bordeaux.

9ème commune de France, Bordeaux est une métropole en pleine expansion, c’est pourquoi il est particulièrement intéressant d’investir dans un investissement Pinel à Bordeaux. 

Depuis quelques années, de nombreuses entreprises voient le jour : moteur de demandes immobilières.
Par ailleurs, avec une démographie en hausse et un taux d’actifs supérieur à la moyenne nationale, Bordeaux offre aux propriétaires toutes les garanties d’une demande locative élevée et d’un prix de revente supérieur. Près de la moitié de la ville de Bordeaux, notamment le quartier du Bacalan, fait actuellement l’objet de réaménagements, rendant l’investissement d’autant plus attractif. Avec une offre étendue de logements, ne manquez pas l’opportunité de réaliser un investissement rentable en achetant votre bien immobilier à Bordeaux.

Malgré une hausse des prix au mètre carré à Bordeaux, il est encore intéressant d’investir dans la ville, la dynamique locale étant toujours positive. 

Les grands projets urbains de développement de la ville de Bordeaux

Bordeaux Métropole, en Nouvelle Aquitaine, mène plusieurs projets de développement urbain d’envergure, témoignant de l’attractivité de la ville. Le site Le Bonbon nous détaille quelques grands projets pour 2023 ;

🏗 La rocade passe à 3 voies !

Prévu pour juin 2023, sur 45 km, seulement 1,5 resteront à 2 voies. Un chantier en cours depuis 2009.

🏗 La mise en service de la ligne A jusqu’à l’aéroport 

En avril 2023, la ligne du tram A qui aura pour terminus l’aéroport de Bordeaux-Mérignac sera opérationnelle avec pour objectif de desservir l’aéroport en 35 minutes depuis la place Pey-Berland. Son nouveau tracé de 5 km supplémentaires permettra aux résidents de profiter d’un accès simple et rapide à l’éaréoport.

Nos bureaux à Bordeaux :

Bertrand-Demanes
9 rue de condé
33064 Bordeaux
02.28.21.08.00

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