Comment fixe-t-on le loyer d’un investissement Pinel ?
02/08/2021
Conseils d'investissement
Avec nos conseillers Bertrand-Demanes, lorsque vous envisagez de réaliser un investissement locatif en loi Pinel, nous réalisons avec vous une simulation, en tenant compte, entre autres choses, des spécificités de votre projet d’acquisition, mais aussi du loyer envisagé. Ce n’est qu’à la lumière de ces éléments que vous pouvez prendre la décision d’investir ou non dans le bien immobilier en question…
Le loyer, soumis à des plafonds dans la loi Pinel
Depuis 2014, la loi Pinel permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt pour toute acquisition de logements neufs éligibles. Comme ce dispositif de défiscalisation a pour objectif de proposer des locations à des prix attractifs, il se concentre sur des secteurs géographiques qualifiés de « tendus » – traditionnellement dans les grandes villes et leur périphérie où la demande est supérieure à l’offre.
À chaque zone éligible à la Pinel, est attribué un plafond de loyer, révisé chaque année. En 2021, voici les montants légaux à respecter, sous peine de prendre les avantages du dispositif :
- La zone A bis regroupe les communes dont le besoin en logements neufs est le plus élevé en France et dispose de plafonds de loyer et de ressources plus élevés que les autres zones. : le loyer ne peut dépasser 18,89 € par m².
- La zone A comprend l’agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes (ex : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes) et 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés ; : le loyer ne peut y dépasser 14,03 €/m².
- La zone B1 concerne certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés : le loyer maximum est établi à 11,31 €/m².
À noter que la loi Pinel a également déployé une zone B2, qui concerne les villes comprenant entre 50 000 et 250 000 habitants, mais elle n’est plus incluse dans le dispositif depuis le 1er janvier 2021.
Comment fixer le montant adéquat pour un investissement locatif ?
Si la loi Pinel définit annuellement un loyer maximum à ne pas dépasser, le propriétaire est libre d’en fixer le montant. À noter que le profil du locataire est également soumis à des conditions de ressources, ce qu’il faut garder en tête.
Pour définir le loyer le plus approprié, il faut tenir compte des facteurs d’attractivité : la ville, l’emplacement, l’accessibilité du bien, la proximité de commerces, la surface du bien, le nombre de pièces ainsi que les petits « plus » (cave, balcon, parking, conciergerie…).
Mais il s’agit aussi d’étudier la concurrence immédiate, au sein même du programme immobilier choisi, mais aussi de ceux environnants : combien de logements identiques seront disponibles à la location en même temps ? Quels atouts pourraient justifier un prix plus élevé par rapport à ceux-là ? L’idée étant de limiter au maximum les périodes de vacances locatives.
Lors de la simulation, avant même la signature de l’acte de vente, les conseillers Bertrand-Demanes réalisent une simulation personnalisée : elle intègre le loyer plafonné, minoré de quelques euros pour se donner une certaine marge de manœuvre, tout en s’assurant de la satisfaction des objectifs poursuivis. Ainsi, quand vous signez votre investissement locatif, vous le faites sereinement.
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Source : https://edito.selogerneuf.com/conseils-d-experts/louer/location-d-un-logement-neuf-etablir-loyer-article-43134.html
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