Loi Airbnb : Vers moins d’avantages pour les locations meublées

Examen de la loi « Airbnb » en commission mixte paritaire

La proposition de loi « Airbnb », adoptée par l’Assemblée nationale et le Sénat avant leur dissolution, sera ré examinée en commission mixte paritaire ce lundi 28 octobre 2024.

Les députés et sénateurs devront s’accorder sur une version commune de ce texte, dont l’objectif principal est de limiter les avantages fiscaux des locations meublées de courte durée, tout en redonnant un peu d’air au marché locatif longue durée.

Initialement, l’Assemblée nationale avait proposé de ramener à 30 % le taux d’abattement sur les revenus tirés des locations meublées de tourisme (actuellement à 71 % ou 50 % selon les cas), en préservant toutefois une exception pour les zones rurales « très peu denses ». Le Sénat, dominé par la droite, a par la suite modifié cette disposition en conservant l’abattement de 30 %, mais en accordant un abattement plus favorable de 50 % pour les seuls meublés de tourisme « classés ». En revanche, l’exception de ruralité a été supprimée, mettant ainsi tous les territoires sur un pied d’égalité.

Le gouvernement a précisé, par amendement, que ces nouveaux taux d’abattement s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025, sans effet rétroactif.

Nouveaux pouvoirs des maires pour limiter les locations touristiques

Le texte propose également un élargissement significatif des pouvoirs des maires, leur permettant notamment de fixer des quotas pour les locations de courte durée. L’idée est de freiner l’expansion des meublés touristiques, qui contribuent à la raréfaction des logements disponibles pour les locations longues durées, un enjeu devenu critique dans de nombreuses villes françaises.

Une priorité pour le gouvernement face à la crise du logement

Selon la ministre du Logement Valérie Létard, cette réforme est une priorité. « Nous sommes déterminés à faire en sorte que cette initiative parlementaire revienne rapidement sur le devant de la scène dès que le budget sera examiné. Aujourd’hui, la pénurie de logements à louer sur le long terme est un problème majeur dans de nombreux territoires », a-t-elle souligné. Ce projet de loi pourrait ainsi marquer un tournant dans la régulation du marché des locations touristiques, qui pourrait devenir sensiblement moins avantageux pour les propriétaires de meublés.

Contraintes de DPE

C’est effectivement une disposition importante à prendre en compte pour les propriétaires de logements loués sur des plateformes comme Airbnb. La loi impose que tous les logements doivent atteindre un niveau minimum de performance énergétique (DPE) pour lutter contre la précarité énergétique et réduire l’impact environnemental.

Points clés à retenir :

1. Délai de 10 ans : Les logements classés F et G ont un délai de dix ans pour améliorer leur DPE au moins à un niveau D. Cela signifie qu’il est possible de continuer à louer le bien pendant cette période, mais il faudra prévoir des travaux d’amélioration énergétique.

2. Obligations de mise aux normes : À partir de 2034, tous les logements classés F et G ne pourront plus être loués, sauf exceptions, ce qui rend impératif de planifier les rénovations nécessaires.

3. Incitations à la rénovation : Plusieurs aides et subventions peuvent être disponibles pour aider les propriétaires à financer ces travaux de rénovation, notamment des crédits d’impôt, des subventions de l’État ou des aides des collectivités locales.

Il est conseillé de consulter un professionnel du secteur pour évaluer les travaux à entreprendre et les aides possibles afin de respecter ces nouvelles réglementations tout en préservant la rentabilité de l’investissement locatif.

Rappel du fonctionnement AIRBNB 

En France, le fonctionnement fiscal d’Airbnb, ou plus largement de la location meublée de courte durée, repose sur plusieurs régimes fiscaux en fonction des revenus générés par cette activité. Voici les principales règles et options disponibles :

1. Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

La plupart des hôtes d’Airbnb sont sous le statut LMNP. Ce régime s’applique si les recettes annuelles tirées de la location n’excèdent pas 23 000 € ou la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.

• Régime Micro-BIC : Si les revenus annuels sont inférieurs à 77 700 €, le loueur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Il n’est donc imposé que sur 50 % des revenus générés. (Chiffres à jour en 2024)
• Régime Réel Simplifié : Si les charges sont élevées, le régime réel peut être plus avantageux, car il permet de déduire les frais réels (intérêts d’emprunt, travaux, frais d’entretien, etc.). Les revenus sont imposés après déduction de toutes les charges réelles, ce qui peut réduire la base imposable.

2. Statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Ce statut s’applique si les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € et constituent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Les obligations sont plus lourdes :

• Imposition : Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec la possibilité de déduire les charges réelles.
• Imposition des plus-values : Contrairement au LMNP, le régime LMP est soumis aux plus-values professionnelles, ce qui peut impacter la revente du bien.

3. Charges sociales

• Prélèvements Sociaux : Pour les revenus inférieurs à 23 000 €, les locations meublées sont soumises aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour les revenus supérieurs, si l’activité est professionnelle, le loueur doit cotiser auprès de la Sécurité sociale des indépendants (SSI).
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Les hôtes Airbnb doivent également s’acquitter de la CFE si l’activité est régulière.

4. Déclaration des Revenus Airbnb

Airbnb déclare les revenus perçus en France chaque année à l’administration fiscale, ce qui signifie que les hôtes doivent eux aussi déclarer ces revenus dans leur déclaration d’impôt.

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