Loc'Avantages : optimisez vos revenus avec des loyers plafonnés

La fin du PINEL et la modification du LMNP : un tournant pour les investisseurs

Le marché immobilier subit des changements majeurs, marqués par la fin des dispositifs PINEL et la modification du régime LMNP. Ces réformes amènent les investisseurs à repenser leurs stratégies. Ces deux outils fiscaux, bien que populaires, ont perturbé durablement le marché.

Ce contexte a provoqué une crise aiguë du logement, avec une demande largement insatisfaite, amplifiée par l’afflux d’étudiants. Cependant, cette situation devrait évoluer grâce à la montée en puissance de dispositifs alternatifs comme Loc’avantages, optimisé aux déficits fonciers.

Loc’Avantages : une alternative fiscale pour un marché en crise

Ce dispositif, qui remplace l’ancien dispositif « Louer Abordable » (ou « Cosse »), vise à favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes tout en réduisant la vacance locative.

Il favorise l’investissement dans l’ancien avec des travaux de rénovation déductibles fiscalement, participant ainsi à la rénovation du parc immobilier vieillissant. En échange de loyers inférieurs au marché, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt, équilibrant la perte de revenus locatifs. Ce modèle répond à plusieurs défis actuels :

Logement durable pour familles, dans un marché marqué par une hausse des familles monoparentales et le vieillissement de la population.
Réduction du turnover locatif, diminuant charges et travaux entre locataires.

Le PLF 2025 promet de simplifier l’accès au dispositif Loc’avantages, supprimant notamment la convention obligatoire avec l’ANAH, et rendant le dispositif plus attractif pour les investisseurs.

Ces ajustements mettent fin aux enrichissements rapides pour réorienter l’investissement immobilier vers la création de patrimoine durable et adapté aux besoins réels du marché.

Les grands principes de Loc’Avantages

Loyer plafonné

Le propriétaire s’engage à louer le logement à un loyer inférieur à un certain plafond, défini par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), en fonction de la zone géographique et du niveau de réduction fiscale souhaitée.

Les plafonds sont répartis en trois catégories :

- Loc 1 : Loyer modéré, avec un abattement fiscal important.
- Loc 2 : Loyer intermédiaire, pour un abattement fiscal réduit.
- Loc 3 : Loyer social, pour un abattement fiscal maximal.

Réduction fiscale

En contrepartie de ce loyer réduit, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, calculée sur les revenus fonciers, pouvant aller jusqu’à 65% dans certains cas.

Public ciblé :
Les locataires doivent respecter des plafonds de revenus, déterminés par leur composition familiale et la zone où se trouve le logement. Cela garantit que le dispositif profite aux ménages les plus modestes.
Durée d’engagement :
Le propriétaire s’engage pour une durée de 6 ans, voire 9 ans s’il passe par une intermédiation locative (gestion par une association ou un tiers).

Conditions pour le propriétaire

Le logement doit respecter les normes de décence et être en bon état.
Le logement doit être loué à titre de résidence principale.
Une convention doit être signée avec l’ANAH pour bénéficier du dispositif.

Avantages pour le propriétaire

Réduction fiscale importante, rendant l’investissement locatif plus attractif.
Garantie de loyers versés dans certains cas (notamment via l’intermédiation locative).
Contribution à une démarche solidaire et sociale.

Les zones éligibles

Les plafonds de loyers et de revenus varient en fonction de la tension locative dans la zone concernée :

Zone A/B1 : Zones tendues (grandes villes, littoraux attractifs, etc.).
Zone B2/C : Zones moins tendues.

Exemple d’application

Logement situé à Angers (zone B1) :
Si vous louez un T3 à 500 € (plafond Loc 2) au lieu de 700 € (prix marché), et que vous optez pour Loc 2, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 50% sur vos revenus fonciers.

Prenez RDV avec le cabinet BERTRAND-DEMANES pour échanger sur ce dispositif.