LMNP : quel avenir après le rejet du projet de Loi de Finances ?

Le récent coup d’arrêt au projet de loi de finances pour 2025 a plongé les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) dans l’incertitude. La censure du gouvernement a suspendu l’examen de l’article 24, qui prévoyait un alourdissement fiscal en cas de revente pour les loueurs en régime réel. Cette suspension pose une question cruciale : quelles sont les perspectives pour les loueurs en LMNP dans les mois à venir ?

Contexte : l’article 24 et ses enjeux

L’article 24 du projet de loi de finances 2025 proposait de modifier le calcul de la plus-value à la revente pour les loueurs en LMNP. Il envisageait de réintégrer les amortissements déduits dans le cadre du régime réel, une mesure qui aurait significativement augmenté la fiscalité des investisseurs.

Cette disposition, bien qu’ambitieuse, a suscité de vives critiques. De nombreux professionnels du secteur ont souligné son impact potentiel sur l’attractivité de ce type d’investissement. Malgré ces réticences, l’article a été maintenu jusqu’à son rejet suite à la censure du gouvernement en décembre 2024. Les investisseurs, qui espéraient une clarification avant la fin de l’année, devront patienter jusqu’à l’élaboration d’un nouveau texte budgétaire.

1️⃣ Premier scénario : le retour de la réintégration des amortissements

Le scénario le plus probable est le retour de cette mesure dans un futur projet de loi. Si un gouvernement d’orientation similaire était reconduit, il pourrait remettre à l’ordre du jour l’article 24, potentiellement sous une forme amendée.

→ Lors de l’examen du projet initial, un amendement avait déjà proposé d’exclure certaines catégories de biens, comme les résidences gérées. Cette mesure visait à protéger un secteur jugé essentiel pour répondre à la demande croissante en hébergement, notamment dans les zones touristiques. Il est possible que de telles adaptations soient reconduites, afin de minimiser l’impact sur les investisseurs et d’éviter de freiner les investissements dans les résidences de tourisme ou étudiantes.

Cependant, toute mesure devra encore passer par l’examen du Parlement, où elle pourrait rencontrer une opposition similaire à celle qui avait mené à son rejet précédent. Les députés avaient en effet exprimé leur réticence en adoptant des amendements réduisant considérablement le champ d’application de l’article. Cette dynamique pourrait compliquer l’adoption d’une version remaniée de la mesure.

2️⃣ Second scénario : l’abandon de la mesure

Bien que moins probable, le scénario d’un abandon pur et simple de la réintégration des amortissements n’est pas à exclure. Plusieurs facteurs plaident en faveur de cette hypothèse. D’une part, les critiques concernant l’instabilité fiscale ont été particulièrement éloquentes. Emmanuel Capus, sénateur du Maine-et-Loire, a notamment qualifié cette proposition de contre-productive, soulignant qu’elle risquait de freiner les investissements locatifs, déjà en baisse dans un contexte de crise du logement.

D’autre part, le gain fiscal attendu, estimé à 180 millions d’euros, pourrait être jugé insuffisant au regard des conséquences économiques potentielles. En effet, une taxation accrue pourrait dissuader de nouveaux investisseurs et aggraver la pénurie de logements locatifs, en particulier dans les zones tendues. Les débats autour de ces enjeux pourraient amener le futur gouvernement à écarter la mesure, préférant éviter des polémiques prolongées.

💡 Conseils pour les investisseurs en LMNP

Face à cette incertitude, les investisseurs doivent se préparer à divers scénarios :

1. Réaliser une étude avec un professionnel : Avant d’acquérir un bien, il est essentiel de réaliser des simulations financières en tenant compte d’une éventuelle révision de la fiscalité à la revente.

2. Optimiser la gestion fiscale : Les investisseurs au régime réel peuvent consulter un expert-comptable pour évaluer l’impact d’une telle mesure sur leur stratégie.

3. Diversifier ses investissements : Envisager des placements dans d’autres secteurs de l’immobilier, comme les résidences gérées, pourrait offrir une certaine stabilité en cas de changements fiscaux.

La censure du gouvernement a suspendu l’examen d’une mesure qui aurait radicalement modifié le cadre fiscal du LMNP. Bien que l’avenir de l’article 24 reste incertain, les investisseurs doivent se préparer à des évolutions potentielles. En adoptant une stratégie prudente et en suivant de près les débats parlementaires, ils pourront mieux naviguer dans ce contexte mouvant et maintenir la rentabilité de leurs projets.

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