Projet de Loi de Finance pour 2025 : quel impact pour le statut LMNP ?

Le projet de loi de finances 2025 pourrait bien marquer un tournant pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cet outil fiscal, jusqu’ici prisé des investisseurs, pourrait voir ses avantages réduits, bouleversant ainsi le paysage de l’investissement locatif.

Un contexte déjà difficile pour l’investissement locatif

L’immobilier locatif traverse une période compliquée. En seulement deux ans, les volumes d’investissements ont été divisés par trois. Parallèlement, les contraintes réglementaires pour les propriétaires-bailleurs se sont multipliées, rendant la gestion locative plus contraignante et moins attractive. Le récent rapport de la députée Le Meur met en lumière le secteur des locations meublées touristiques, qui se trouve désormais dans le viseur des pouvoirs publics.

Le principal avantage du statut LMNP réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier et ainsi de réduire fortement la fiscalité sur les loyers perçus. Cette stratégie permet, en pratique, de neutraliser presque entièrement l’imposition des revenus locatifs.

Cependant, bien que le projet de loi de finances 2025 ne remette pas en cause cette possibilité d’amortissement, il prévoirait une harmonisation des statuts LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Concrètement, cela signifie que, lors de la revente d’un bien amorti, tous les amortissements effectués devront être réintégrés dans le prix de vente, augmentant ainsi la fiscalité sur la plus-value. Cette mesure comptable, courante mais lourde de conséquences, pourrait rendre la sortie d’un investissement en LMNP bien plus coûteuse qu’auparavant.

Quelles conséquences pour les investisseurs ?

Avec cette réforme, les investisseurs en meublé seront confrontés à une question cruciale : doivent-ils se tourner vers la location nue, moins avantageuse fiscalement ?

Selon les premières analyses, la réponse est négative. La fiscalité de la location vide, en l’absence de dispositifs spécifiques comme le déficit foncier ou le dispositif Denormandie, reste peu attrayante. En moyenne, les rendements des locations nues oscillent entre 1 % et 2 %, tandis que les locations meublées de courte durée peuvent offrir des rendements jusqu’à 5 %. Cette différence explique pourquoi le marché de la location meublée continue d’attirer les investisseurs malgré les incertitudes fiscales.

Le gouvernement espère tout de même générer 200 millions d’euros de recettes supplémentaires grâce à cette mesure. Mais ces fonds devraient-ils être réinjectés pour soutenir la location nue ? Un secteur qui, sans réforme fiscale, ne parviendra pas à rivaliser avec le meublé.

L’investissement LMNP : un engagement à long terme !

Il est essentiel de rappeler que l’investissement locatif en LMNP se pense sur le long terme. En effet, un bien en location meublée n’est pas destiné à être revendu rapidement, sauf en cas d’événements exceptionnels. De plus, la fiscalité applicable dans vingt ans, lors d’une éventuelle revente, est difficilement prévisible au vue des incertitudes fiscales.

Dans ce contexte, cette réforme risque d’avoir un impact limité sur les comportements des investisseurs. Le LMNP reste un cadre avantageux, notamment pour échapper à certaines contraintes, et permet toujours de bénéficier d’une fiscalité favorable sur les revenus locatifs.

Rappel des conditions : quel montant ne pas dépasser en LMNP ?

En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le montant à ne pas dépasser dépend du régime fiscal choisi. Il y a deux régimes principaux :

1. Le régime micro-BIC :

   • Ce régime s’applique si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an (en 2024).
   • Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs (ou 71% pour les locations classées, comme les meublés de tourisme).
   • Il est simple à gérer, mais vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.

2. Le régime réel :

   • Si vos recettes dépassent 77 700 € ou si vous optez pour ce régime (ce qui est possible même en dessous de ce seuil), vous devez déclarer vos recettes locatives réelles, mais vous pouvez alors déduire toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements, etc.).
   • Il n’y a pas de plafond spécifique en termes de montant de recettes sous ce régime, mais la complexité de la gestion comptable est plus importante.

L’essentiel est donc de ne pas dépasser le seuil de 77 700 € pour rester dans le régime simplifié micro-BIC.

Le dispositif Pinel et autres options fiscales

Le projet de loi de finances soulève également la question de la prorogation du dispositif Pinel, qui pourrait être prolongé jusqu’au 31 mars 2024. Cela permettrait aux investisseurs engagés d’avoir quelques mois supplémentaires pour finaliser leurs projets et obtenir leur financement.

Parmi les autres options fiscales intéressantes pour les investisseurs, on peut citer le déficit foncier, qui permet de déduire des loyers les intérêts d’emprunt et les travaux, créant ainsi un déficit fiscal reportable sur vos revenus.
Cela diminue l’imposition sur le court terme, bien que, à terme, le bénéfice foncier pourrait entraîner une hausse de l’imposition. Le réinvestissement devient alors une stratégie pour optimiser ce dispositif.

L’usufruit locatif est une autre option à considérer. Ce mécanisme permet d’acquérir un bien à 70 % de sa valeur, en cédant l’usufruit à un bailleur social pendant une période définie. Au terme du contrat, vous récupérez la pleine propriété du bien, tout en ayant bénéficié d’un avantage fiscal conséquent.

Conclusion : faut-il encore investir dans l’immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, reste un choix judicieux, surtout en période d’incertitude économique. Se constituer un patrimoine avec l’aide de la banque et des revenus locatifs est une stratégie solide, mais elle demande de bien comprendre les enjeux fiscaux et les évolutions législatives à venir.

Le PLF, projet de loi de finances 2025, bien qu’il envisage certaines réformes contraignantes, n’éteint pas les perspectives d’investissement, en particulier dans le meublé. Toutefois, une vigilance accrue sera nécessaire pour adapter ses stratégies d’investissement aux nouvelles règles fiscales.

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