Immobilier : bien préparer sa retraite en anticipant des revenus réguliers
22/10/2024
Conseils d'investissement
Face à l’évolution démographique et aux incertitudes sur l’avenir du système de retraite, de nombreux Français se tournent vers l’immobilier pour sécuriser leur avenir financier. En tant que conseiller en gestion de patrimoine indépendant chez Bertrand-Demanes, nous avons à cœur d’accompagner nos clients dans leurs projets d’investissement immobilier afin de leur permettre de se constituer des revenus réguliers pour la retraite. Parmi les différentes solutions d’investissement, la nue-propriété apparaît comme un choix judicieux, offrant de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Mais avant de plonger dans les détails de cette stratégie, voyons pourquoi il est crucial de bien anticiper sa retraite.
Un constat alarmant : le système de retraite par répartition en péril
Aujourd’hui, le système de retraite en France repose sur un modèle par répartition : les actifs cotisent pour financer les pensions des retraités. Si ce modèle a bien fonctionné pendant plusieurs décennies, il est aujourd’hui mis à mal par l’évolution démographique. La population française vieillit, et le nombre de retraités augmente plus rapidement que celui des actifs.
En 2010, la France comptait environ 15 millions de retraités pour 28 millions d’actifs. D’ici 2050, on prévoit 21 millions de retraités pour 30 millions d’actifs. Autrement dit, le nombre de retraités aura augmenté de 40 %, tandis que le nombre d’actifs n’aura progressé que de 8 %. Ce déséquilibre met une pression croissante sur le système, rendant nécessaire la recherche de solutions alternatives pour compléter les pensions de retraite.
Il devient donc évident que les actifs d’aujourd’hui doivent préparer leur retraite autrement qu’en se reposant uniquement sur le système public. Parmi les solutions disponibles, la capitalisation à travers l’immobilier est l’une des plus sûres et efficaces pour se constituer un patrimoine et des revenus futurs.
La nue-propriété : un produit épargne-retraite attractif
Parmi les stratégies d’investissement immobilier, la nue-propriété se distingue par ses nombreux avantages, notamment pour les investisseurs cherchant à se constituer un patrimoine à long terme sans gestion active ni revenus immédiats. Ce produit est particulièrement adapté pour préparer sa retraite tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée.
Comment fonctionne la nue-propriété ?
L’achat en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier dont l’usufruit est temporairement détenu par une autre personne, généralement le vendeur. Concrètement, l’investisseur achète le bien à un prix réduit (décote), car le vendeur ou l’occupant conserve le droit d’utiliser ou de louer le bien pendant une période prédéfinie, généralement de 10, 15 ou 20 ans. Cette décote, qui correspond à la valeur des loyers que l’occupant aurait perçus, permet à l’investisseur de réaliser un gain immédiat en capital.
Pendant cette période, l’investisseur n’a aucune charge à supporter : ni les charges de copropriété, ni les taxes foncières, ni les frais de gestion locative. C’est l’occupant qui se charge de ces obligations. Au terme de la période d’usufruit, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, qui a généralement pris de la valeur sur le marché immobilier.
À qui s’adresse la nue-propriété ?
L’investissement en nue-propriété n’est pas adapté à tous les profils. Il s’adresse principalement aux investisseurs disposant d’une capacité financière suffisante pour acquérir un bien de plusieurs centaines de milliers d’euros. Ce type d’investissement est particulièrement intéressant pour les personnes ayant un taux marginal d’imposition élevé et ne souhaitant pas percevoir de revenus locatifs immédiatement, afin d’éviter une fiscalité lourde.
L’un des avantages majeurs de la nue-propriété est l’absence de revenus fonciers pendant la durée de l’usufruit. Cela permet à l’investisseur d’acheter de l’immobilier sans alourdir sa fiscalité actuelle, tout en bénéficiant d’un produit de capitalisation à long terme.
Les avantages fiscaux de la nue-propriété
L’un des atouts principaux de la nue-propriété réside dans sa fiscalité avantageuse. Lorsque l’investisseur acquiert un bien en nue-propriété, les droits de mutation (frais de notaire) sont calculés sur la valeur de la pleine propriété, déduite de la décote. Cela permet de réduire considérablement le montant des frais à l’achat.
Prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 500 000 euros, dont l’usufruit est conservé par le vendeur pour une durée de 15 ans. Grâce à la décote de 40 %, l’investisseur ne paie que 300 000 euros pour acquérir la nue-propriété. Après 15 ans, le bien aura probablement pris de la valeur (en supposant une augmentation annuelle de 1,5 %), et sa valeur sera estimée à 625 000 euros. Si l’investisseur décide de vendre le bien à ce moment-là, la plus-value sera calculée à partir de la valeur initiale du bien (500 000 euros), et non du prix d’achat en nue-propriété (300 000 euros). Les 200 000 euros de décote sont donc totalement défiscalisés.
Si l’investisseur préfère conserver le bien, il bénéficiera alors d’un rendement locatif basé sur la valeur actuelle du bien (625 000 euros), ce qui lui permettra de générer des revenus importants à la retraite.
Comment adapter son investissement en nue-propriété au contexte actuel ?
L’investissement en nue-propriété présente un intérêt particulier dans le contexte économique actuel, marqué par l’inflation et une incertitude sur l’évolution du marché immobilier. Contrairement à d’autres formes d’investissement immobilier, la nue-propriété reste peu impactée par ces fluctuations. En effet, les charges et taxes sont supportées par l’usufruitier pendant toute la durée de l’usufruit, ce qui protège l’investisseur des hausses de charges de copropriété ou de taxes foncières.
De plus, la nue-propriété bénéficie d’une stabilité législative rassurante. Les débats actuels autour du projet de loi de finances pour 2025 n’affectent pas cette forme d’investissement, ce qui en fait une option sécurisée pour les épargnants cherchant à préparer leur retraite.
La nue-propriété est une solution d’épargne retraite particulièrement adaptée aux investisseurs cherchant à se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Elle permet de se protéger des fluctuations économiques et de préparer sereinement sa retraite en s’assurant des revenus futurs. Chez Bertrand-Demanes, nous accompagnons nos clients dans la mise en place de cette stratégie d’investissement, afin de leur offrir des solutions sur mesure, adaptées à leur situation et à leurs objectifs patrimoniaux.
Comment se passe la tranmission dans le cadre d’une nue propriété ?
La transmission d’un bien en nue-propriété peut être un levier intéressant dans une stratégie de transmission patrimoniale, notamment pour réduire les droits de succession. Voici les principaux éléments à considérer :
1. Démembrement et transmission
Dans le cadre de la nue-propriété, le bien est démembré entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le nu-propriétaire détient la propriété du bien sans pouvoir l’utiliser ou en tirer des revenus jusqu’à l’extinction de l’usufruit, tandis que l’usufruitier en a l’usage ou les revenus (ex : location).
Lorsque l’usufruit s’éteint (par décès de l’usufruitier ou à la fin de la période prévue), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans fiscalité supplémentaire.
2. Comment fonctionne la donation de la nue-propriété ? Transmission anticipée et réduction des droits de succession
L’un des grands avantages de la nue-propriété dans le cadre de la transmission est la possibilité d’anticiper la succession tout en optimisant la fiscalité. En effet, si vous transmettez à vos héritiers la nue-propriété de votre bien immobilier de votre vivant (donation), les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à la pleine propriété, car l’usufruit est toujours en cours.
La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, mais les droits à payer sont tout de même moins importants que si vous transmettiez la pleine propriété.
3. Exemple de donation en nue-propriété
Si vous décidez de transmettre un bien immobilier en nue-propriété à vos enfants, vous conservez l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus (si le bien est loué). Vos enfants deviendront pleinement propriétaires du bien à votre décès, sans avoir à payer de droits de succession, puisque ceux-ci ont déjà été réglés au moment de la donation.
4. Impact fiscal favorable
La transmission en nue-propriété permet donc de réduire la base taxable et de bénéficier d’un barème avantageux pour la détermination des droits de donation ou de succession. Cela peut représenter une importante économie, surtout dans le cas de biens immobiliers de grande valeur.
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