L’immobilier neuf en France, analysé par Pascal Boulanger (FPI) | Actualité

L’activité du neuf : une baisse des ventes et de l’offre commerciale

Les ventes, en baisse par rapport à 2019

Au regard de l’année 2020, la vente des logements neufs 2021 est bonne : une évolution de +56,2 % entre le 2^e trimestre 2020 et le 2^e trimestre 2021. « Sauf que 2020 avec le Covid et l’impact des élections municipales sur les chiffres, est à oublier », souligne Pascal Boulanger. « Notre année de référence est 2019. Et là, les résultats ne sont pas bons. Il y a une baisse des ventes, ce qui est paradoxal, car la demande est là. »[1] En effet, l’évolution entre le 2^e trimestre 2021 et le 2^e trimestre 2019 est, du coup, négative, avec -17,2 %.

L’offre commerciale se réduit

Pire, l’offre commerciale se raréfie et réduit les délais d’écoulement. À titre indicatif, les promoteurs se déclarent satisfaits lorsqu’ils ont 12 mois d’offre. Or, la plupart des métropoles françaises ont un indicateur dans le rouge, créant une véritable inquiétude chez ces acteurs.

À la lumière des dernières données de l’observatoire de l’immobilier de la FPI, l’Île-de-France ne dispose plus que 10,5 mois d’offre, Lyon 9,6, Montpellier 8,2, Toulouse, 10,4 et Strasbourg, 8.1. Du côté des villes moyennes (très prisées depuis la Covid-19), Angers n’a que 5,3 mois d’offre, La Rochelle 6,6, Orléans, 8,4, Tours, 8,5, Rennes, 9, Le Havre 6,5, etc. Seules les villes de Aix-Marseille (13), de Nice (13,6), de Clermont-Ferrand (12,6), de Nantes (13), de Brest (12,4), de Lille (12) et de Besançon (21,1) disposent encore d’une réserve appréciable.

Le prix des logements : une stabilité fragile

Aujourd’hui, une stabilité des prix

Selon les données de l’observatoire de l’immobilier de la FPI, Pascal Boulanger décrit une certaine stabilité des prix des logements neufs : au 2^e trimestre 2021, il faut compter avec 4 561 € le mètre carré, en moyenne, en France, avec 5 375 €/m² en Île-de-France et 4 991 €/m² en région. Naturellement, ces moyennes cachent des disparités, avec en haut du tableau, une augmentation de 14,1 % au Mans, tandis que Nice Côte d’Azur Métropole note un recul de -7,3 %.

Pour les villes Bertrand-Demanes, Brest Métropole affiche un recul de ses prix au 2^e trimestre 2021 par rapport au 2^e trimestre 2020 de -0,5 %, tout comme Lyon (-0.4 %). L’Île-de-France enregistre une petite évolution positive de +0,6 %, comme La Rochelle (+1 %),Lille SCOT (+1,9 %), Nantes (+2,5 %), Bordeaux (+2,8 %), Toulouse (+3,5 %) et Strasbourg (+4,2 %). Rennes (+6,1 %), Montpellier (+7,9 %), Tours (+8,6 %), Aix-Marseille (+9,1 %) et Angers (+10 %) ont connu une plus forte progression.

Demain, une évolution haussière ?

Malgré cette relative stabilité des prix de l’immobilier neuf, Pascal Boulanger « tire la sonnette d’alarme avec ce qui risque de se produire dans les prochaines années. Tout d’abord, la pénurie de biens pèse sur les prix. Beaucoup d’élus, depuis ces dernières élections municipales, souhaitent mettre un frein sur la construction résidentielle. » ¹

Sans oublier l’application de nouvelles normes sur la qualité des logements – réclamant, entre autres choses, un minimum de 62-63 m² pour un T3. Tous ces paramètres risquent de « faire flamber les prix » dans un proche avenir…

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Quelles sont les pistes pour relancer la construction ?

Les pistes du Gouvernement

Pour Pascal Boulanger, il y a une « prise de conscience de l’État »¹. Le Premier ministre Jean Castex a demandé à François Rebsamen de créer une commission spécifique, le 31 mai dernier, pour « étudier et objectiver les freins à la construction de logements du point de vue des collectivités », « interroger le droit de l’urbanisme et les dispositifs concourant à la libération du foncier », « sortir de la logique de renégociation des droits à construire » et « recenser les freins réglementaires »[2] Délivré à la mi-septembre, le rapport Rebsamen sur la relance de la construction a ensuite été soumis à l’arbitrage de Jean Castex.

Destinée à nourrir le projet de loi de finances 2022, la série de mesures envisagées souhaite prioritairement pallier les terribles effets de la crise de la covid-19 sur le secteur. Parmi elles, la possibilité de rediriger les aides à la pierre : à ce sujet, le Premier ministre a simplement évoqué la volonté de mieux les cibler – notamment vers les logements sociaux dans les zones où les prix de production sont prohibitifs.

Parallèlement, le 14 octobre dernier, la ministre déléguée au logement, Emmanuelle Wargon a présenté 10 mesures et pistes de réflexion pour « habiter la France de demain ». Pour construire ses propositions, elle s’est appuyée sur une consultation citoyenne et 6 tables rondes. Parmi elles, la volonté d’améliorer la qualité des logements neufs, de relancer la construction, de réduire les coûts de construction et de maîtriser les prix en régulant le foncier.

Les recommandations de la FPI

Même si le Gouvernement semble porter au centre de ses discussions la question du logement et de la relance de la construction, il est engagé dans le « temps de la campagne électorale ». Pour Pascal Boulanger, cela reste tout de même « un message pour le futur gouvernement ».

Parallèlement, la FPI préconise « d’aider et d’inciter les maires à bâtir. » Selon l’observatoire immobilier de la FPI, les permis de construire sont immédiatement impactés par les élections municipales : ils étaient de 30 400 en décembre 2005, avant de baisser à 22 700 lors de l’élection de mars 2008 (-25 %) ; entre septembre 2011 et mars 2014 (nouvelle élection), ils passaient de 27 600 à 20 400 (-26 %) ; en juillet 2017, ils atteignaient 29 900, mais au second tour de l’élection de juin 2020, marquée par la covid-19, ils chutaient à 17 500 (-41 %).

La FPI se dit favorable « à une commission d’arbitrage, si un maire refuse pour des raisons politiques et/ou idéologiques, un permis de construire. En France, il faut réhabiliter l’acte de construire. Nous devons trouver une solution au risque de l’effondrement du logement neuf. »¹

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Sources :
https://www.effy.fr/magazine/habiter-la-france-de-demain-les-10-pistes-du-gouvernement
[1] Citation : https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/j-achete/il-faut-rehabiliter-lacte-de-construire
[2] Citation : https://www.latribune.fr/entreprises-finance/industrie/biens-d-equipement-btp-immobilier/relance-de-la-construction-que-va-faire-le-gouvernement-du-rapport-rebsamen-893029.html

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