FAQ

Instaurée en 2014, la loi Pinel vise à encourager la construction de logements neufs, tout en incitant les investisseurs à les acheter pour les mettre en location. À condition de s’engager à louer pendant un certain nombre d’années, ceux-ci bénéficient d’une réduction fiscale correspondant à un pourcentage du montant de l’investissement.

En tant que propriétaire, tout le monde peut investir en loi Pinel pour réduire ses impôts et diversifier son patrimoine. En revanche, du côté des locataires, n’importe quel individu ne peut pas occuper un logement acheté sous ce régime.

Beaucoup d’investisseurs immobiliers s’intéressent tout particulièrement à la loi Pinel. Ce dispositif présente en réalité de nombreux avantages, autant sur le plan fiscal que patrimonial.

Il est possible de profiter des avantages de la loi Pinel uniquement dans les zones considérées comme tendues, les grandes métropoles françaises où le marché immobilier se révèle très dynamique (plus de demande que d’offres).

Si vous investissez dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel, vous commencerez à bénéficier de votre réduction d’impôt au moment de la fin du chantier (date d’achèvement des travaux). À compter de cette date, vous disposez de 12 mois pour mettre le logement en location et vous devez respecter la durée minimale sur laquelle vous vous êtes engagé (6, 9 ou 12 ans).

Il existe plusieurs conditions pour réussir un investissement immobilier locatif en loi Pinel. Ce dispositif concerne uniquement les logements neufs et s’applique exclusivement aux propriétaires qui s’engagent à louer le bien.

Certains événements de la vie peuvent vous pousser à vendre votre logement loi Pinel plus tôt que prévu. Cela peut être le cas face au décès du propriétaire, ou même suite à un divorce si vous avez acheté à deux. Il existe naturellement des solutions à ces problématiques, et l’idéal reste de vous faire conseiller par un expert en gestion de patrimoine pour prendre les bonnes décisions.

Votée en 1962, complétée en 1985 et révisée en 1995, en 2009 et en 2017, la loi Malraux vise à favoriser la conservation du patrimoine français, en offrant aux propriétaires des avantages fiscaux pour soutenir les travaux de restauration. Elle doit son nom à André Malraux, Ministre de la Culture, à l’origine de la promulgation de la loi n° 62-903 du 4 août 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière.

Destinée à protéger le patrimoine historique et architectural français, la loi Malraux s’adresse à tous les propriétaires de biens anciens, situés dans les zones protégées par le dispositif de défiscalisation. Les bénéficiaires peuvent avoir investi en leur nom propre (particulier) ou sous une autre identité (une SCI ou une SCPI fiscale).

La loi Malraux 2020 permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration engagés. Le pourcentage appliqué, 22 % ou 30 %, dépend de la zone dans laquelle se situe le bien immobilier. Dans tous les cas, la réduction est plafonnée à 400 000 € de travaux sur une période de 4 années consécutives.

Le dispositif de défiscalisation Malraux est accessible à tous les contribuables français domiciliés en France, ayant réalisé des travaux de restauration dans une zone éligible. Mais les propriétaires, comme les locataires, doivent respecter un certain nombre d’exigences, pour bénéficier de la réduction d’impôt de 22 % ou de 30 %.

À l’exception d’une Vente d’immeubles à rénover (VIR) où le déblocage des fonds se fait en fonction de l’avancement des travaux, la défiscalisation Malraux débute immédiatement, dès que le foncier (les murs) est acté, et cela, sans attendre la livraison ou le début effectif des travaux. Par exemple, un investisseur qui finance et acte le foncier en 2020, pourra débloquer jusqu’à 400 000 € de travaux. Alors, le dispositif lui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 % dès la première année, s’il le souhaite.

Quelles sont les dépenses concernées par le dispositif ? Comment déclarer fiscalement la loi Malraux ?

Littéralement, le terme « défiscalisation » décrit les manœuvres effectuées dans le but de faire échapper certains produits ou services à des cotisations ou impôts. Cependant, dans le langage courant, on parle plus volontiers de défiscalisation – et spécifiquement de défiscalisation immobilière – afin de présenter les méthodes consistant à réduire ou supprimer ses impôts sur le revenu légalement, par le biais de lois en place.

Qui peut défiscaliser ? La réponse à cette question est assez simple : toutes les personnes qui paient des impôts sur le revenu peuvent être amenées à chercher des stratégies pour réduire le montant dû. Dans le domaine de l’investissement immobilier, par exemple, dès lors que l’on paie 2 000 € d’impôts par an ou plus, le recours au dispositif Pinel peut se révéler particulièrement intéressant.

Chaque année, vous payez des impôts sur le revenu : cet argent que vous dépensez part directement dans les caisses de l’État et il ne vous « profite » pas. Si vous lancez une mécanique de défiscalisation immobilière, vous ferez des économies d’impôts au service de votre patrimoine immobilier !

Le choix de la ville dans laquelle vous allez effectuer votre investissement immobilier locatif pour réduire vos impôts sera décisif. En effet, pour vous offrir les meilleurs rendements possible, il faut sélectionner une métropole où le marché est dynamique. Votre décision sera facilitée par les cadres légaux, puisque les dispositifs comme la loi Pinel sont accessibles uniquement dans des agglomérations ciblées.

Beaucoup de personnes se demandent si elles paient suffisamment d’impôts pour qu’il soit intéressant de se lancer dans un investissement immobilier pour défiscaliser. D’une manière générale, dès lors que vous pouvez épargner minimum 200 € par mois, il peut être utile de commencer à penser à l’investissement immobilier…

Le choix du placement immobilier qui vous permettra de défiscaliser dépendra clairement de vos objectifs. En sollicitant les services d’un expert en gestion de patrimoine et en fiscalité, vous vous assurez qu’une stratégie sur-mesure vous sera proposée, en fonction de votre situation fiscale, patrimoniale, financière et professionnelle.

Comme son nom l’indique, un placement retraite est une solution d’épargne visant à préparer financièrement sa retraite et maintenir son niveau de vie. Plusieurs options sont disponibles, elles sont souvent complémentaires, mais supposent de s’inscrire dans un projet cohérent, adapté à votre budget et votre situation, tant personnelle que professionnelle (actuelle et à court/moyen terme).

Un placement retraite doit impérativement s’inscrire dans un projet d’ensemble cohérent, souvent construit à partir de plusieurs solutions complémentaires, de nature financière et immobilière. Pour bénéficier de cette approche globale, il faut s’attacher les services d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP)…

En France, notre système de retraite repose sur un principe de solidarité entre les générations. Mais le contexte économique actuel pousse les Français à constituer une épargne pour assurer leurs vieux jours, dès l’entrée dans la vie active…

Il existe différentes solutions d’épargne disponibles pour préparer sa retraite : les placements reposant sur des niches fiscales attractives (PERP, PERCO…), les placements financiers (assurance-vie, la bourse…) et les placements immobiliers (loi Pinel, LMNP, loi Denormandie…)

En novembre 2019, selon l’Autorité des Marchés Financiers, 53 % des Français épargnent pour leur retraite, soit près d’une personne active sur 2. La clé d’une bonne préparation reste l’anticipation : plus vous commencez tôt, plus vous pourrez compenser l’écart entre la pension perçue et vos revenus d’activités.

Avant toute chose, la préparation de sa retraite repose sur une bonne connaissance de son régime de retraite (taux plein, trimestres cotisés…), afin de mieux déterminer le poids de la retraite supplémentaire. En France, les meilleurs placements en 2020 sont les assurances-vie, les investissements en LMNP ou encore les SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier).

Comme son nom le laisse supposer, un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier — neuf ou rénové — dans le but de le louer. L’intérêt de cette démarche pour l’investisseur est de se constituer un patrimoineet d’obtenir des revenus complémentaires, voire bénéficier d’une réduction d’impôts, s’il profite des dispositifs de défiscalisation en vigueur. En effet, comme l’État doit faire face à un déficit de logements, notamment pour étudiants et personnes âgées, il favorise des niches fiscales pour susciter les investissements.

En théorie, tout le monde peut investir dans un logement neuf. En pratique, la pertinence d’un tel placement requiert un niveau minimum d’imposition, dans la mesure où les niches fiscales autorisées par l’État ouvrent à des réductions d’impôts. Par exemple, le dispositif de défiscalisation Pinel est préconisé pour les personnes payant au moins 2 500 à 3000 € d’impôts annuels.

Ces dernières années, l’attrait de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien ne cesse de se renforcer. Jusqu’ici, l’écart de prix était suffisamment substantiel pour altérer les autres atouts de la VEFA (Vente en État de Futur Achèvement). Mais une récente étude de SeLoger témoigne d’une nette réduction de cet écart, voire une inversion dans la région parisienne — notamment à Asnières-sur-Seine, Saint-Ouen, Ivry-sur-Seine ou encore Bagneux et Romainville. De quoi reconsidérer les atouts d’un achat dans le neuf…

La pierre reste l’un des placements préférés des Français malgré la hausse des taux d’emprunt. Mais tout investissement locatif dans le neuf doit faire l’objet d’une étude au préalable, afin de générer réellement des revenus complémentaires… Notamment en loi Pinel ou Pinel + soumise à un zonage précis : depuis le 31 décembre 2017, seules les zones Pinel A, Abis ou B1 sont éligibles à la réduction d’impôts.

Quelles que soient les motivations du projet immobilier (devenir propriétaire, constituer son patrimoine, préparer sa retraite, réduire ses impôts…), l’âge du (ou des) acquéreur(s) ne fait que l’(ou les) orienter vers telle ou telle solution…

Grâce aux taux d’intérêt extrêmement bas, tout projet d’investissement immobilier bénéficie naturellement d’un effet de levier du crédit : autrement dit, sur la base d’un montant relativement faible placé au départ, vous disposez d’un patrimoine conséquent à la fin du remboursement du prêt. Reste à déterminer le type de projets et ses objectifs…

Le CGPI, conseiller en gestion de patrimoine indépendant, a pour vocation d’éclaircir les problématiques de ses clients concernant toutes les questions relevant du patrimoine (investissement immobilier, placements, fiscalité).

Le CGPI commence par établir un bilan de votre situation patrimoniale, fiscale et financière. Cela lui permet de dégager des besoins et des problématiques, pour ensuite vous suggérer la méthode d’investissement la plus intéressante dans votre cas particulier. Passer par son intermédiaire vous permet de vous assurer de mettre en place la stratégie d’investissement la plus pertinente dans votre cas spécifique.

Vous êtes sur le point de solliciter les prestations d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) pour votre investissement immobilier locatif : combien vous coûtera ce service ? Le cabinet Bertrand-Demanes répond à ces questions en toute transparence.