Le statut LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Définition du statut LMNP

Le loueur meublé est considéré comme non professionnel si au moins une des conditions suivantes n’est pas remplie (sinon il est considéré comme loueur professionnel).

1/ Les recettes annuelles de l’activité de location dépassent 23 000 €
2/ Les recettes annuelles de l’activité de location excèdent les revenus globaux du foyer fiscal

Mis en application en 1947, le LMNP est un loueur ne remplissant pas toutes les conditions du Loueur Meublé Professionnel.

En détails, QUELLES CONDITIONS Pour bénéficier du statut de Loueur MEUBLÉ NON PROFESSIONNEl ?

Le statut LMNP englobe diverses spécificités concernant à la fois le bien immobilier loué et le bailleur lui-même.

Un individu qui choisit le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) bénéficie d’un statut particulier sous réserve de remplir plusieurs conditions, lesquelles peuvent évoluer en fonction des revenus tirés de ses locations.

Le bailleur devra réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité.

Sur le plan fiscal, les revenus issus de l’activité de location meublée ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais plutôt dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans le cadre du régime « micro-BIC », cela permet l’application d’un abattement représentant 50 % des charges, tandis que dans le cadre du régime réel, l’amortissement du bien est notamment pris en compte.

Quelles conditions relatives au mobilier ?

Un logement meublé doit obligatoirement comporter au minimum les meubles suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Source : service-public.fr

Quels sont les avantages de la location meublée non professionnelle ?

Le statut LMNP présente de nombreux avantages, ce qui explique son succès depuis de nombreuses années.

1. Défiscaliser avec le statut LMNP :

Les revenus locatifs issus d’un investissement locatif meublé (résidence de services ou meublé classique) sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant ainsi des avantages fiscaux. Contrairement à une location classique, les revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers dans votre déclaration de revenus.

Dans le régime micro-BIC, seuls 50 % des revenus locatifs sont imposés en raison d’un abattement forfaitaire de 50 % pour le meublé, comparé à 30 % pour la location nue.

Dans le régime réel, l’amortissement du prix d’achat du logement est possible, englobant des charges déductibles telles que les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les frais de notaire, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les travaux d’entretien et les honoraires versés à des tiers.

Pour estimer la réduction d’impôt potentielle et en savoir plus sur l’activité de loueur meublé, prenez RDV avec le cabinet BERTRAND-DEMANES.

2. Rentabilité du meublé par rapport à la location nue :

Bien que la location d’un logement meublé nécessite des investissements initiaux pour l’achat de meubles et d’équipements obligatoires, ces coûts se reflètent dans un loyer généralement plus élevé qu’une location nue, avec une différence de prix moyenne de 15 à 25 %. Cela rend la location de biens meublés plus attractive en termes de rendement brut. De plus, elle permet au propriétaire bailleur de se positionner sur le marché de la location saisonnière ou d’accueillir des étudiants en collocation ou en location individuelle.

3. Calcul de la plus-value en cas de revente :

En optant pour le régime réel, le propriétaire bénéficie de l’amortissement immobilier pour réduire son imposition. Le statut LMNP devient encore plus avantageux, car lors de la revente du bien, l’amortissement n’est pas réintégré dans le calcul de la plus-value. La plus-value est calculée sur le prix d’achat du bien et ne prend pas en compte l’amortissement réalisé pendant la location.

4. Possibilité d’investir en LMNP partout en France :

Afin de construire leur patrimoine immobilier, et contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, le statut LMNP n’impose pas de restrictions géographiques aux investisseurs. Ils peuvent donc choisir d’investir dans la région ou la ville de leur choix, en veillant à ce que la demande pour ce type de bien soit forte dans la zone sélectionnée.

Quelle fiscalité pour le LMNP ? Quel régime d’imposition choisir ?

Régime du Micro BIC ou du Réel ?

Comme évoqué dans notre article relayant les nouveautés du statut LMNP fixées par le gouvernement, le régime du micro-BIC s’applique de plein droit jusqu’aux seuils ci-dessous fixés par le gouvernement, et selon votre cas de figure. Vous disposez de la possibilité d’opter pour le régime du réel.
Au delà des seuils fixés, vous basculez automatiquement pour le régime du réel. 

Suite aux modifications de la loi de Finances 2024

Le régime micro-BIC pour la location meublée

Suite aux modifications de la loi de Finances 2024

Le régime réel pour la location meublée

Ce régime permet d’imputer sur les loyers une partie des dépenses : l’entretien et la réparation du logement, les frais d’assurance et de gestion, les frais de comptabilité, les intérêts d’emprunt…

Par ailleurs, le régime du LMNP au réel permet de déduire l’amortissement du matériel et des locaux ainsi que des travaux (construction ou amélioration) s’ils sont inscrits à l’actif.

Le régime du réel impose de tenir une comptabilité et les règles comptables s’appliquent : le résultat est déterminé par le Chiffre d’affaires – les Charges – les amortissements.
Le résultat est soit un bénéfice, soit un déficit.

En cas de déficit dûs à des amortissements, celui est reportable sans limitation de durée à l’intérieur du résultat BIC.

Néanmoins, si le BIC est négatif (charges > aux recettes), le report du déficit non professionnel est imputable pendant 10 ans sur des revenus de même nature.

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→ Le statut LMP
→ La location meublée : LMNP / LMP

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