Les dispositifs de défiscalisation
> Déficit foncierInvestir grâce au déficit foncier
Tout comprendre du déficit foncier.
Définition du déficit foncier
En tant que propriétaire d’un bien immobilier locatif que vous louez, vous recevez donc des loyers, loyers qui vont engendrer de l’impôt et des prélèvements sociaux. Une charge conséquente à laquelle on ne pense pas forcément lors de l’achat.
Le propriétaire se trouve dans une situation de déficit foncier dès lors que les charges de propriété (travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit.
Rappel des bases : imposition des revenus locatifs (revenus fonciers)
Comment sont imposés les revenus locatifs ?
Deux régimes fiscaux possibles :
Le régime Micro Foncier, régime le plus « simple », un abattement de 30% s’applique sur les loyers : vous ne serez imposé que sur 70% des loyers perçus.
Le régime réel : vous pouvez déduire de vos loyers certaines charges. Il faudra donc déclarer les loyers perçus et les charges payées. Se référer à la liste des charges déductibles.
Exemple avec les deux régimes :
Rappel : Qu’est ce que la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) ?
Pour le déficit foncier, il existe donc deux cas :
Explications :
Cas n°1 : Si les loyers que vous obtenez sont inférieurs à 15 000 €, alors le régime fiscal du micro-foncier s’applique par défaut. Vous pouvez donc appliquer un abattement de 30% sur les loyers perçus. Néanmoins, dans cette situation, il ne sera possible de déduire de charges.
Cas n°2 : Si les loyers que vous obtenez sont supérieurs à 15 000 €, ou bien si vous décidez de ne pas être au micro-foncier, vous serez donc imposé au « régime réel » et pourrez déduire ainsi de vos loyers un grand nombre de charges.
Si ces charges dépassent les loyers obtenus : vous êtes en déficit foncier.
Les charges déductibles
• Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
• Les provisions pour charges de copropriété
• Les frais de gestion (rémunération des gardes et concierges, frais de gérance, frais de procédure, etc..)
• Les primes d’assurance (Garantie des Loyers Impayés et Propriétaire Non Occupant)
• Certaines taxes (la taxe foncière, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, etc..)
• Les intérêts d’emprunts
• Une déduction forfaitaire spécifique dans le cadre de certains dispositifs d’investissements locatifs
Vous êtes en déficit foncier, comment le déduire ?
Si le déficit dépasse la limite de 10 700 € par an, le restant s’impute sur les revenus fonciers des années suivantes.
Attention : L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est possible que si le bien est en location depuis au moins 3 années pleines (sauf exceptions décès, licenciement, liquidation, etc..).
Néanmoins, si vous décidez de vendre votre bien, mais qu’il reste un déficit foncier, celui-ci reste déductible.
Le Conseil d’État (10e et 9e chambres réunies, 26 avril 2017, arrêt n° 400441) a jugé que : « lorsque l’immeuble n’est plus mis en location et ne peut plus bénéficier du régime dérogatoire permettant au contribuable d’imputer une fraction des déficits fonciers sur le revenu global, les déficits (indument imputés sur le revenu global des trois années précédentes) peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année. »
Ces déficits sont donc imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
