Immobilier locatif en crise : comment relancer l’investissement ?
27/01/2025
Conseils d'investissement
L’investissement immobilier locatif en France traverse une période délicate. Encadrement des loyers, pression fiscale, et exigences liées à la rénovation énergétique freinent les investisseurs, au moment même où la crise du logement s’intensifie. Pourtant, des solutions pourraient redonner confiance aux propriétaires bailleurs et futurs investisseurs.
Une crise majeure pour l’investissement locatif
Alors que le marché de l’immobilier ancien connaît une légère reprise, l’investissement locatif reste en difficulté, mettant à mal un pilier essentiel du logement en France. Les professionnels du secteur alertent sur une pénurie croissante de logements disponibles à la location, particulièrement dans les grandes métropoles et les villes étudiantes. Les chiffres sont alarmants : pour un seul logement proposé à la location dans une zone tendue, on enregistre parfois entre 80 et 200 demandes. À Bordeaux, un administrateur de biens a récemment constaté 871 candidatures pour seulement neuf logements proposés.
Cette situation s’explique en partie par le désengagement des propriétaires bailleurs. Découragés par des charges fiscales et réglementaires toujours plus lourdes, certains préfèrent vendre leurs biens ou les laisser vacants. D’autres renoncent simplement à investir, jugeant le marché locatif trop risqué ou peu rentable.
Les défis des investisseurs locatifs
Plusieurs facteurs freinent aujourd’hui les investisseurs.
1. L’encadrement des loyers : Présent dans les zones tendues et en expansion constante, ce mécanisme réduit la rentabilité des biens et engendre un sentiment de perte de liberté pour les propriétaires dans la gestion de leur patrimoine.
2. Les exigences de rénovation énergétique : Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont considérés comme « indécents » et ne peuvent plus être loués. Les classes F suivront en 2028, et les classes E en 2034. Réaliser ces rénovations représente un coût important, souvent dissuasif pour les investisseurs. Les copropriétés, quant à elles, ajoutent une complexité supplémentaire en raison des décisions collectives nécessaires pour les travaux.
3. Un financement bancaire plus contraignant : Les banques deviennent de plus en plus frileuses face aux biens énergivores. L’obtention d’un prêt immobilier pour ces logements est souvent conditionnée à la réalisation immédiate de travaux de rénovation, ce qui complique davantage la situation.
Une fiscalité jugée dissuasive
Les revenus locatifs subissent une imposition lourde, aggravée par la hausse continue de la taxe foncière. Parallèlement, les incitations fiscales, autrefois attractives, se réduisent. La récente loi Le Meur a par exemple diminué les avantages pour les loueurs en meublé touristiques, et d’autres restrictions fiscales sont en discussion pour 2025.
Vers une relance de l’investissement locatif ?
Malgré ce tableau préoccupant, des initiatives émergent pour redonner confiance aux investisseurs.
- Suspension des interdictions liées aux passoires énergétiques : Une proposition de loi prévoit de repousser de trois ans l’interdiction de louer des logements énergivores en copropriété, sous réserve de travaux engagés. Si elle est adoptée, elle pourrait offrir un répit aux bailleurs concernés.
- Sécurisation des loyers : Un autre projet législatif vise à mieux protéger les propriétaires face aux impayés, une mesure attendue par de nombreux investisseurs.
- Simplification de la fiscalité locative : Le gouvernement annonce une réflexion globale sur la fiscalité immobilière, avec pour objectif de rendre le marché plus attractif pour les investisseurs privés. Toutefois, des actions concrètes ne devraient voir le jour qu’en 2026.
Face à une crise du logement sans précédent, l’investissement locatif joue un rôle crucial pour répondre aux besoins croissants des Français. Chez BERTRAND-DEMANES, nous accompagnons nos clients dans cette conjoncture complexe, en proposant des solutions adaptées et des stratégies d’investissement optimisées. Entre contraintes réglementaires, fiscalité évolutive, et opportunités, notre expertise permet d’identifier les meilleurs projets pour sécuriser et rentabiliser votre patrimoine immobilier.
Prenez rendez-vous pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure dans vos projets d’investissement locatif.
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