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Défiscaliser en investissant dans un bien immobilier neuf
L’investissement dans un bien immobilier neuf à des fins de défiscalisation vous offre plusieurs avantages, à savoir ;
- la réduction d’une partie de vos impôts,
- la constitution d’un patrimoine immobilier pour vous mais aussi pour le reste de votre famille,
- la préparation de votre retraite grâce aux loyers que vous pourrez percevoir
Différents cadres fiscaux permettent de répondre à la stratégie mise en place par votre conseiller, comme notamment :
Loi Pinel Loi Malraux Location meublée
L’analyse de votre patrimoine
Dès lors que l’on envisage un projet immobilier, il faut tout d’abord commencer par effectuer un bilan précis de votre patrimoine car chaque situation possède ses spécificités.
Il convient alors d’étudier tous les scénarios possibles d’investissement afin d’harmoniser votre projet tant fiscalement que financièrement.
Notre accompagnement débute par une découverte complète de votre situation financière afin de déterminer précisément vos capacités.
Si vous êtes en capacité financière d’acheter un bien immobilier, nous définissons dans un second temps le cadre d’acquisition par le biais d’un audit fiscal pour déterminer :
- votre tranche d’imposition sur le revenu
- votre niveau de revenus fonciers éventuels
- votre IFI si tel est le cas.
Le tout, en prenant en considération l’impact du plafonnement global des niches fiscales et en chiffrant précisément votre capacité à générer un avantage fiscal supplémentaire.
Suite à ce bilan patrimonial, nous déterminerons ensemble quel projet d’investissement mettre en place pour répondre à votre besoin de défiscalisation.
Vous souhaitez un revenu complémentaire ou un capital ? Un gain fiscal court et important ou plus faible mais plus long ? Des revenus immédiats ou des revenus à terme ?
Notre expertise vous permettra de faire la juste synthèse entre votre capacité de faire un investissement et le respect de vos objectifs personnels dans le cadre des contraintes fiscales et juridiques.
Nous vous présenterons ensuite le produit immobilier correspondant à vos souhaits et à votre situation.
L’optimisation de l’impôt sur le revenu (IR)
Tous les foyers fiscaux doivent chaque année s’acquitter de leur imposition sur les revenus de l’année précédente. Vous pourrez retrouver ici le nouveau barème de l’impôt sur le revenu.
Le montant imposable englobe les différents types de revenus, chacun ayant un mode de calcul spécifique régit selon des règles complexes et variées.
Néanmoins, la fiscalité française offre des solutions aux contribuables souhaitant réduire leurs impôts.
Deux leviers pour votre réduction d’impôts :
- Les réductions d’impôts directes avec les lois et dispositifs de défiscalisation immobilières en vigueur
- Les réductions d’impôts indirectes grâce au déficit foncier, qui vous permettra de réduire vos revenus immobiliers ainsi qu’une partie de votre revenu imposable.
En 2023, investir dans le neuf grâce à la loi Pinel
Le dispositif Pinel, successeur de la loi Duflot, permet aux particuliers qui acquièrent un bien immobilier neuf en 2023 pour le louer, de bénéficier d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21 % pour des durées respectives de 6, 9 ou 12 ans. (Si éligible au Pinel +, dans le cas contraire : l’abattement fiscal sera calculé sur les nouvelles grilles du Pinel 2023).
Le logement doit être situé dans les zones A, A bis ou B1, zones dites tendues où la demande de logements est supérieure à l’offre. Le dispositif fiscal Pinel est soumis à l’encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire.
Quant à elles, les zones Pinel B2 et C sont supprimées du dispositif.
Investir dans une résidence de services neuve
Selon l’Insee, le pourcentage des plus de 60 ans augmentera jusqu’en 2035, pour atteindre près de 31% de la population totale. Ainsi, le besoin de logements médicalisés et spécialisés devient nécessaire. Deux dispositifs fiscaux permettre de réduire votre impôt sur le revenu ou de toucher des revenus défiscalisés.
Le dispositif LMNP Censi-Bouvard : la loi Censi-Bouvard, en vigueur depuis le 1er janvier 2009, permet aux contribuables domiciliés en France de profiter d’un cadre fiscal très favorable.
Le dispositif LMNP classique à amortissement : ce statut LMNP permet de réaliser un investissement immobilier locatif meublé et de bénéficier de réductions fiscales.
Investir dans l’immobilier ancien en centre-ville grâce à la loi Malraux
Le dispositif de défiscalisation Malraux, protège le patrimoine en encourageant la rénovation d’immeubles situés généralement dans les centres historiques des villes.
Le dispositif Malraux accorde une réduction d’impôt aux propriétaires de biens anciens qui seront réhabilités pour être loués.
L’avantage fiscal se calcule sur le montant des travaux de restauration engagés et sur la situation géographique de ce bien.
Investir dans un monument historique
La loi Monuments Historiques (dite MH) permet aux particuliers d’acquérir un bien immobilier classé à l’inventaire des Monuments historiques, dans l’objectif de le restaurer et de bénéficier d’un avantage fiscal important.
Selon certaines conditions, notamment si le bien est ouvert à la visite, le dispositif fiscal Monument Historique permet aux acquéreurs de déduire de leurs impôts sur le revenu, toutes les dépenses engendrées lors de la rénovation, l’entretien ou le gardiennage de la propriété. Ces dépenses ne sont pas plafonnées.
Investir avec le démembrement de propriété
Avec le dispositif du démembrement de propriété, la propriété du logement est démembrée et se divise en deux : l’usufruit (droit d’usage) et la nue-propriété.
Ce dispositif permet à l’acquéreur d’acheter uniquement la nue-propriété d’un bien pour une quote-part de sa valeur totale alors qu’un usufruit temporaire est acquis par un bailleur institutionnel.
L’acquéreur redevient plein propriétaire au terme de la phase d’usufruit, et peut alors en disposer librement et décider de louer ou de vendre.
L’optimisation de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est entré en vigueur le 1er janvier 2018 et supprime de facto l’ISF (l’Impôt sur la Fortune). Le contribuable, uniquement une personne physique, voit désormais son patrimoine immobilier et financier soumis à deux impositions différentes : L’IFI pour l’immobilier et le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) pour le patrimoine financier.
L’ISF touchait en son temps 351 000 foyers et a rapporté en 2017 près de 5 milliards d’euros à l’État. L’instauration de l’IFI devrait diminuer le nombre de contribuables pour ne concerner que 150 000 foyers en 2018 et rapporter environ 850 millions d’euros, et ainsi créer une réelle distinction entre le patrimoine immobilier et le patrimoine financier.
Quels sont les changements de l’IFI ?
Ne sont imposés au titre de l’IFI uniquement les immeubles et droits immobiliers détenus par le contribuable. Il existe désormais une véritable séparation du patrimoine immobilier et financier. Les droits sur les immeubles, ainsi que les parts ou actions de société, pour leur valeur représentative des droits immobiliers sont également concernés. Les parts de SCPI ou d’OPCI seront soumises à cet impôt.
L’assurance-vie est également concernée par l’IFI, elle est désormais incluse dans le patrimoine du souscripteur à hauteur de sa valeur représentative des actifs imposables.
Je suis concerné par l’IFI, comment défiscaliser ?
Étudier le poids de l’immobilier dans son patrimoine :
La réforme fiscale de l’IFI doit vous inciter à mener une réflexion patrimoniale et étudier la rentabilité nette de vos biens locatifs.
Vendre sera peut-être la meilleure des solutions afin de limiter le montant de l’IFI. Attention néanmoins à calculer le montant du potentiel impôt sur plus-value.
Acquérir ses biens immobiliers à crédit et ou allonger la durée de son emprunt
Acheter un bien immobilier avec un apport personnel ou à crédit était sans incidence sur l’impôt sous le régime de l’ISF.
Désormais avec l’IFI, emprunter à crédit et allonger la durée de son emprunt s’avère intéressant grâce aux faibles taux pratiqués.
Transmettre à ses enfants
Avec l’IFI, et comme avec anciennement l’ISF, les biens détenus par les enfants majeurs sont exclus du patrimoine taxable. Si la transmission du patrimoine est un objectif à terme, l’intérêt est alors de donner en priorité une maison de vacances, un appartement locatif ou tout autre bien immobilier qui charge l’impôt sur la fortune immobilière.
Selon les objectifs et les besoins, il est possible de transmettre un bien en pleine propriété ou bien de conserver l’usufruit.
- 1 RDV téléphonique Découverte de votre situation et de vos objectifs
- 2 Rencontre avec le conseiller Présentation de notre métier et de notre expertise
- 3 Proposition commerciale clé en main Bien immobilier correspondant à votre étude
- 4 Signature du contrat de réservation Détail du rétroplanning
- 5 Suivi et accompagnement Mise en location, prêt, déclaration, etc...
