Comment financer un investissement locatif ?

Catégorie : immobilier neuf

Comment financer votre investissement ? prêt amortissable ou un prêt in fine ? Faut-il faire un apport personnel ? Comment calculer sa capacité de financement ? Penser à l'ssurance de prêt... lire notre article.

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Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont montré une tendance générale à la baisse, marquant un retour après une période de forte augmentation qui avait commencé fin 2022. En moyenne, les taux ont diminué d’environ 0,5 point depuis janvier 2024, atteignant des niveaux autour de 3,45 % pour des prêts sur 15 ans, 3,53 % pour 20 ans, et 3,67 % pour 25 ans​. (Sources : Cafpi).

De plus en plus de français réfléchissent à nouveau à l’acquisition d’un bien immobilier locatif pour placer leur argent, pour diversifier leur patrimoine, pour préparer leur retraite à travers une rente, pour revendre en faisant une plus-value, pour bénéficier des possibilités de défiscalisation immobilière, etc… 

Les opportunités d’investissement locatif sont variées et dépendent naturellement de la nature de votre projet. Vous pouvez acquérir un logement destiné à l’habitation, un local commercial, des bureaux, un parking, ou encore une résidence de services, comme une résidence étudiante ou un EHPAD. Le bien pourra être loué vide ou meublé, neuf ou ancien, situé en zone urbaine ou rurale, et proposé en location longue durée ou en location saisonnière, selon vos objectifs.

Pour de nombreux investisseurs, faire un crédit immobilier pour son logement s’avère une étape obligatoire pour un investissement immobilier locatif. Afin de réaliser la meilleure opération pour vous, il est nécessaire de réfléchir à une stratégie pour optimiser votre financement et maximiser les réductions d’impôt.

Pourquoi investir à crédit ?

L’effet levier du crédit 

L’effet de levier du crédit est un mécanisme clé dans l’investissement immobilier. Il repose sur l’idée qu’il est possible de maximiser la rentabilité d’un investissement en utilisant de l’argent emprunté plutôt que de mobiliser uniquement ses fonds propres. Cela permet d’investir des montants plus importants et de potentiellement obtenir des rendements plus élevés. 

L’effet de levier consiste à utiliser l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement. Au lieu d’acheter un bien immobilier avec uniquement vos économies (fonds propres), vous contractez un prêt pour financer une grande partie de l’achat. Vous profitez ainsi de la rentabilité de l’ensemble de l’investissement (loyers, plus-value) tout en n’ayant investi qu’une fraction de la somme totale.
 
L’avantage de l’effet de levier est également amplifié par la fiscalité. Les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus locatifs dans le cadre d’une location nue, ce qui réduit la base imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.
 
Plus le montant emprunté est important par rapport aux fonds propres, plus l’effet de levier est fort.

La déduction des intérêts d’emprunt 

L’un des avantages majeurs du recours au crédit pour investir dans l’immobilier locatif est la déductibilité des intérêts d’emprunt. En effet, lorsque vous financez l’achat d’un logement immobilier locatif via un emprunt, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs dans certaines situations. Cela a pour effet de réduire la base imposable et donc de diminuer l’impôt dû sur les revenus locatifs.

  1. Déductibilité dans le cadre de la location nue :

    • Si vous louez un logement nu (non meublé) et que vous êtes imposé dans le régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
    • Cela inclut les intérêts payés pour l’achat du bien, mais aussi les frais accessoires liés à l’obtention du crédit (frais de dossier, assurances de prêt, etc.).
    • Par exemple, si vous percevez 10 000 € de loyers annuels et que vous avez 3 000 € d’intérêts d’emprunt à payer chaque année, vos revenus fonciers imposables passent à 7 000 €.

  2. Déductibilité dans le cadre de la location meublée (LMNP/LMP) :

    • Dans le cadre du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous pouvez aussi déduire les intérêts d’emprunt, mais cette fois des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
    • Cela permet non seulement de réduire les revenus imposables, mais également de créer un déficit reportable sur les années suivantes en cas de charges supérieures aux revenus (sous certaines conditions).

Comment calculer sa capacité de financement ?

Pour calculer votre capacité de financement, suivez ces étapes :

  1. Évaluez vos revenus mensuels : Additionnez tous vos revenus (salaires, loyers perçus, dividendes).

  2. Calculez vos charges mensuelles : Incluez toutes vos dépenses fixes (loyer, crédits en cours, assurances) et variables.

  3. Déterminez votre taux d’endettement : Calculez-le avec la formule suivante : Taux d’endettement = (Total des charges/Total des revenus)×100. Les banques acceptent généralement un taux ne dépassant 35 % (ce que l’on appelle votre taux d’endettement maximal). Ce ratio augmente néanmoins pour les clients les plus aisés car la banque prend également en considération le restant à vivre.

  4. Estimez votre capacité d’emprunt : Prenez en compte votre épargne personnelle et le montant de votre apport. Utilisez des simulateurs de prêt pour évaluer le montant empruntable en fonction de votre taux d’endettement.

  5. Calculez votre reste à vivre : Reste à vivre = Revenus mensuels−Charges mensuelles

Votre capacité d’endettement dépendra de ce reste à vivre multiplié par la durée de l’emprunt et le taux d’intérêt.

Ainsi, vous obtenez votre capacité d’endettement et de financement, sur laquelle la banque se basera pour vous accorder votre prêt. Attention néanmoins : le plus souvent, le loyer ne couvre pas la totalité de la mensualité de votre prêt.

Quel taux d’endettement pour du locatif ?

En général, pour un investissement locatif, les banques acceptent un taux d’endettement jusqu’à 35 %, voire un peu plus si vous avez des revenus confortables ou si le bien génère des revenus locatifs suffisamment élevés.

La spécificité du locatif réside dans le fait que les revenus locatifs futurs sont pris en compte par les banques. En général, elles retiennent 70 % des loyers que vous percevrez pour intégrer ces revenus dans le calcul de votre taux d’endettement. Cela permet d’emprunter davantage que si vous n’aviez que vos revenus personnels.

Que choisir comme financement : Un prêt amortissable ou un crédit in fine ?

S’il s’agit d’un premier investissement immobilier locatif, la logique est alors de partir sur un prêt amortissable classique, utiliser ses loyers afin de rembourser le capital et les intérêts chaque mois.

Un prêt amortissable est un type de crédit où vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté et des intérêts. Au début, la majorité de la mensualité est consacrée aux intérêts, et au fil du temps, vous remboursez de plus en plus de capital. À la fin du prêt, vous avez remboursé la totalité de la somme empruntée.

A l’inverse, un crédit in fine, comme son nom l’indique il s’agit de rembourser le capital au terme de l’engagement de votre prêt. Ce type de prêt se justifie dès lors que vous percevez d’autres revenus fonciers, vous pourrez en effet imputer une part des intérêts du nouveau crédit immobilier dans l’objectif de réduire vos impôts et d’augmenter la rentabilité locative.

Nous attirons votre attention pour tous ceux concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, le contribuable ne pourra plus déduire chaque année la totalité du capital restant dû et devra utiliser un amortissement linéaire théorique sur la durée de l’emprunt.

À retenir : Pour un prêt amortissable ou bien pour un crédit in fine, les intérêts, les frais de dossier et de garantie, et l’assurance de prêt seront déductibles des revenus fonciers.

Quel apport pour un investissement locatif ?

L’apport personnel n’est pas strictement obligatoire. Celui-ci dépend des exigences de votre banque. Certaines banques préfèrent un certain montant d’apport personnel pour réduire le risque de défaut démontrant ainsi la capacité de l’emprunteur à épargner et à gérer ses finances.

Dans la limite du possible, la solution conseillée par le cabinet Bertrand-Demanes est de financer l’intégralité de votre investissement immobilier locatif par un crédit pour emprunter davantage et ainsi déduire le maximum d’intérêts. Vous pourrez alors placer vos fonds propres et personnels sur un autre support.

Comment financer un investissement locatif sans apport ?

Financer un investissement locatif sans apport est encore possible, bien que cela demande une bonne préparation et un dossier de financement solide. Voici les principales stratégies pour y parvenir :

1. Miser sur la rentabilité locative du projet

Les banques peuvent être prêtes à financer 100 % du projet si l’investissement locatif présente une bonne rentabilité. Si les revenus locatifs attendus sont suffisamment élevés pour couvrir tout ou partie des mensualités du prêt, la banque y verra un risque réduit.
Astuce : Recherchez des biens avec un bon rendement locatif, souvent dans des zones avec une forte demande locative.

2. Mettre en avant votre capacité d’emprunt et vos revenus

Les banques prêtent plus facilement sans apport à des emprunteurs ayant une situation financière stable (revenus réguliers, CDI, etc.) et un taux d’endettement maîtrisé. Si vous montrez que vous avez une bonne gestion financière et une capacité à rembourser le prêt, même sans apport, cela peut jouer en votre faveur.
Astuce : Si vous avez déjà des crédits en cours, essayez de les solder avant de présenter votre dossier d’investissement locatif.

3. Valoriser votre patrimoine ou historique bancaire

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale ou avez un patrimoine, même s’il n’est pas mobilisé en tant qu’apport, cela peut rassurer la banque. De même, un historique de bonne gestion de vos comptes bancaires joue en votre faveur.

4. Négocier avec plusieurs banques

Toutes les banques n’ont pas les mêmes critères. Certaines seront plus enclines à financer un projet sans apport, notamment si vous êtes déjà client ou si elles veulent vous attirer comme nouveau client. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre plusieurs établissements bancaires.
Astuce : Utilisez les services d’un courtier en prêts immobiliers, qui pourra vous aider à trouver la banque la plus ouverte à financer un projet sans apport.

 

Quel type d’investissement est le plus rentable ?

Le type d’investissement immobilier le plus rentable dépend de plusieurs facteurs, notamment l’emplacement, la gestion des biens et les objectifs financiers de l’investisseur. En voici quelques uns 

  1. Location meublée (LMNP/ LMP) : La location meublée permet de bénéficier d’avantages fiscaux et attire des locataires prêts à payer plus pour un bien meublé. En outre, la location meublée en statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre une fiscalité avantageuse (amortissement du bien, abattements).

  2. Colocation : Louer un bien à plusieurs colocataires permet d’optimiser l’espace et d’obtenir un rendement locatif supérieur. Ce type de location est souvent prisé dans les villes étudiantes ou les grandes métropoles.

  3. Investissement en résidence gérée (étudiantes, seniors, EHPAD) : Ces investissements offrent une gestion simplifiée et une rentabilité souvent garantie par un bail commercial avec l’exploitant. Les résidences étudiantes ou seniors bénéficient généralement d’une demande locative stable.

  4. La nue propriété : Stratégie intéressante pour certains investisseurs, notamment ceux qui visent le long terme et cherchent à optimiser leur fiscalité tout en diversifiant leur patrimoine. Il repose sur un mécanisme de démembrement de propriété : l’investisseur achète la nue-propriété du bien, tandis que l’usufruit est détenu par un tiers (généralement un bailleur social ou une institution) pour une durée déterminée (souvent entre 15 et 20 ans).

  5. L’immobilier commercial : Les locaux commerciaux ou bureaux peuvent offrir une rentabilité plus élevée, mais avec un risque lié à la vacance locative plus important. C’est un investissement souvent moins liquide que l’immobilier résidentiel.

Le choix de l’investissement dépend aussi de ta stratégie patrimoniale. Si tu privilégies la défiscalisation ou la constitution d’un patrimoine à long terme, les objectifs peuvent orienter le choix du type de bien ou de la localisation.

Assurance de prêt immobilier : faites des économies

L’assurance de prêt immobilier est une part importante du coût global d’un crédit immobilier. Elle permet de couvrir l’emprunteur en cas d’incapacité de remboursement due à un décès, une invalidité, ou une perte d’emploi. Toutefois, il est possible de réaliser des économies sur cette assurance en prenant certaines mesures.

Voici quelques conseils pour économiser sur l’assurance de prêt immobilier :

1. Délégation d’assurance

La loi Lagarde de 2010 vous permet de choisir librement votre assureur. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque. En comparant les offres d’assurances externes, il est possible de trouver des taux plus avantageux, ce qui peut entraîner des économies significatives.

2. Renégociation de votre assurance

Même après avoir souscrit une assurance emprunteur, vous avez la possibilité de la renégocier. Grâce à la loi Hamon (2014), vous pouvez changer d’assurance dans la première année du prêt. La loi Bourquin (2018) permet aussi de changer chaque année à la date anniversaire du contrat.

3. Choisir une assurance individuelle

Les contrats d’assurance groupe proposés par les banques sont souvent plus chers et moins personnalisés. En optant pour une assurance individuelle (délégation), adaptée à votre profil (âge, profession, santé), vous pouvez obtenir une couverture mieux ajustée et à moindre coût.

4. Adapter la couverture à votre situation

Il est important de ne pas sur-assurer. Par exemple, si vous êtes fonctionnaire ou si vous avez une épargne importante, certaines garanties peuvent être moins nécessaires. En ajustant les garanties, vous pouvez réduire le montant de vos cotisations.

5. Négocier le taux

Le taux d’assurance dépend notamment de votre âge, état de santé et de la durée de votre prêt. Si vous êtes en bonne santé, non-fumeur et jeune, vous avez plus de chances d’obtenir un taux bas. N’hésitez pas à fournir un dossier médical complet pour justifier un meilleur taux.

6. Comparer les offres

Utiliser un comparateur en ligne pour évaluer les différentes offres d’assurance peut vous faire gagner du temps et de l’argent. Il est essentiel de ne pas se focaliser uniquement sur le prix, mais aussi sur les garanties proposées.

7. Passer par un courtier

Un courtier en assurance peut vous aider à négocier et à obtenir des offres plus avantageuses en fonction de votre profil et de vos besoins. Il a accès à un réseau de partenaires qui peuvent proposer des tarifs préférentiels.

Conseils : Faire attention aux couts des assurances de prêt, parfois les banques proposent des taux de crédit immobilier alléchants en contrepartie de coûts d’assurance très élevés.

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