5 conseils pour faire un investissement Pinel réussi

Conseil 1 : choisir une ville à forte demande locative

Le dispositif de défiscalisation, seul, ne peut pas expliquer l’efficacité d’un investissement Pinel : il est absolument impératif de sélectionner une ville dynamique pour diminuer les risques locatifs. Pour cela, il suffit de regarder la démographie (est-elle en croissance constante ?), les pôles d’activité (sont-ils source d’emploi et d’attractivité ?), les établissements universitaires (sont-ils valorisés et en nombre suffisant ?)…

De nos jours, des métropoles comme Nantes, Bordeaux, Lille ou Lyon, ainsi que des villes moyennes, comme Angers, Rennes ou La Rochelle, répondent parfaitement à ce critère. Ensuite, il s’agit de réaliser une analyse plus fine, en étudiant chaque quartier afin de déterminer les secteurs à fort potentiel – à savoir, ceux qui proposent des équipements collectifs, des commerces, des transports en commun…

Conseil 2 : étudier le profil des locataires

Une fois la ville et le quartier sélectionnés, vous devez étudier la demande locative du secteur : s’agit-il d’étudiants, de jeunes actifs, de familles (avec de jeunes enfants ou bien des ados), des retraités ? En enquêtant sur les profils, vous pourrez mieux déterminer le type de logements qu’il faut privilégier. Par exemple, il est peu recommandé d’acheter un studio quand la demande locative est majoritairement des familles. N’hésitez pas à consulter les agents immobiliers du secteur convoité pour collecter ces informations.

Attention : des plafonds de loyer et de ressources sont à respecter pour louer son bien Pinel (cf ci-dessous).

Conseil 3 : sélectionner un programme de qualité

Un investissement Pinel se traduit systématiquement par une acquisition au sein d’un programme immobilier neuf. Mais à partir du 1^er janvier 2021, le champ d’application de la loi se réduit à des bâtiments d’habitations collectives. Par contre, vous avez jusqu’au 31 décembre 2020 pour profiter de ce dispositif de défiscalisation pour l’appliquer sur une maison individuelle.

Dans tous les cas, il s’agit de bien examiner le programme immobilier envisagé : jetez un coup d’œil aux précédentes réalisations du promoteur, regardez bien le descriptif du logement, les matériaux et équipements envisagés. Le cabinet Bertrand-Demanes vous guide dans ce choix.

Conseil 4 : baliser le placement financier

Acheter au prix juste

Il est vrai que la réduction d’impôt proposée par le dispositif Pinel dépend directement du prix d’acquisition, mais cela ne veut pas dire d’acheter à un prix déraisonnable pour autant : le risque est alors d’opérer une moins-value lors de la revente.

Respecter le plafonnement des loyers

Chaque année, les plafonds des loyers sont révisés à la date du 1^er janvier : ils doivent respecter la zone géographique (A, Abis, B1, B2 et C) et les ressources du foyer en fonction de la situation du locataire. Cliquez ici pour connaître les plafonds Pinel 2020 !

✓ Notre cabinet a mis au point un outil de calcul pour vous ici. 

Conseil 5 : penser à la gestion locative

Dans une opération Pinel, il faut considérer l’ensemble : le prix plus élevé d’achat du bien, la rentabilité espérée, la réduction d’impôt cumulée et l’effet sur l’imposition globale des propriétaires. Sur ce point, n’hésitez pas à demander le concours des spécialistes Bertrand-Demanes, en mesure de vous présenter des simulations intégrant tous ces éléments.

Enfin, dans notre projection personnalisée, vous trouverez également le coût d’un cabinet de gestion locative : en effet, nous recommandons le concours d’un spécialiste, implanté dans la ville du programme immobilier, que nous connaissons et en qui nous avons confiance. Sans compter que cette prestation est déductible pour les propriétaires !