Modification de la doctrine fiscale concernant la limitation d’investissement en Pinel
23/10/2020
Conseils d'investissement
Initiée avec le dispositif Scellier et reprise par les investissements Duflot et Pinel, la limitation du nombre de logements par an ouvrant doit à un avantage fiscal a été modifiée par l’administration le 10 mai 2019. Voici les changements désormais actés.
Quelle est la limitation du nombre de logements Pinel par an ?
Les conditions requises pour l’avantage fiscal
Dans le cadre de la loi Scellier, les investisseurs étaient limités à l’achat d’un logement pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif. Une limitation rehaussée à deux logements, dans la limite globale de 300 000 €, pour les achats Duflot et aujourd’hui, Pinel. Au-delà de ce nombre et de cette somme, les réductions d’impôts ne sont pas opérées. À noter qu’en loi Pinel, l’investisseur s’engage aussi à respecter le plafond de 5 500 € le m², servant au calcul de l’avantage fiscal.
L’appréciation de la date évolue
Jusqu’ici, pour respecter ces termes, l’appréciation de la date se basait sur la décision de l’investissement – à savoir la date de l’acquisition du bien ou du dépôt du permis de construire. Par exemple, pour un logement officiellement réservé en avril 2019 et livrable en mai 2022, c’est l’année 2019 qui comptait. Mais les directions ont changé…
Quelles modifications ont été récemment apportées ?
Dans une décision du Conseil d’État[1], rendue en juillet 2018, l’appréciation de la date va être modifiée : désormais, « la limitation du nombre de logements pouvant bénéficier de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 septvicies du CGI au titre d’une même année d’imposition s’apprécie, en cas de construction, en fonction de la date d’achèvement du logement et non pas de la date de dépôt de la demande de permis de construire. »
Le 15 mai 2019, l’administration fiscale a publié un BOI (Bulletin Officiel des Impôts) reprenant cette décision et précisant que « pour apprécier la limite du nombre de logements éligibles à la réduction d’impôt « Duflot » ou « Pinel », il convient de retenir la date du fait générateur de la réduction d’impôt. Ainsi, par exemple, s’agissant des acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement, la limite du nombre de logements éligibles sera appréciée au titre de l’année d’achèvement des logements ».1 Pour reprendre l’exemple cité plus haut, cela correspond désormais plus à 2019, mais à 2022.
Dans un courrier du 6 juin, la Direction de la Législation fiscale (DLF) a confirmé à la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) que la limitation du nombre de logements pouvant bénéficier de la réduction d’impôt au titre d’une même année d’imposition s’apprécie désormais en fonction de la date d’achèvement du logement, et non en fonction de la date de signature de la VEFA (Vente en État de Futur Achèvement).
Chez Bertrand-Demanes, nous avons évidemment d’ores et déjà intégré ce changement dans nos stratégies patrimoniales : les nombreuses modifications (parfois subtiles) de l’administration fiscale nous obligeant à rester constamment à l’affût, pour offrir un conseil de qualité à nos clients.
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[1] Référence : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4900-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-RICI-230-30-40-20190510
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